Ugovori o doživotnom i o dosmrtnom uzdržavanju su strogo formalni, dvostranoobvezni i naplatni ugovori uređeni Zakonom o obveznim odnosima.

Za ugovore o doživotnom ili dosmrtnom uzdržavanju zainteresiran je velik broj starijih osoba koji su spremni dati svoju imovinu u zamjenu za uzdržavanje.

Osnovna razlika između ova dva ugovora je trenutak u kojem dolazi do prijenosa imovine:

• kod ugovora o doživotnom uzdržavanju – do prijenosa dolazi u trenutku smrti primatelja uzdržavanja,
• kod ugovora o dosmrtnom uzdržavanju – do prijenosa dolazi u trenutku odmah nakon zaključenja ugovora. 

U tom smislu, ugovor o dosmrtnom uzdržavanju krije veće opasnosti za primatelja uzdržavanja koji odmah ostaje bez imovine, iako tek treba dobiti uzdržavanje.

Općenito je problem kad jedna ugovorna strana potpisuje ugovor koji je sastavljala druga ugovorna strana, a nije se dovoljno informirala o svojim pravima i obvezama te mogućnostima u slučaju da druga ugovorna strana ne ispunjava svoje obveze.

Najčešće se premalo informiraju upravo primatelji uzdržavanja koji su često osobe starije životne dobi, u strahu od starosti i samoće te pošto-poto žele zaključiti ugovor kojim im netko garantira uzdržavanje. U želji da osiguraju sigurnu starost, oni brzopleto zaključe ugovor i tek naknadno utvrde da su propustili pravilno ugovoriti koje su točno obveze davatelja uzdržavanja. Osim toga, primatelji uzdržavanja često uopće ne shvaćaju što mogu (i moraju) učiniti ako davatelj uzdržavanja propusti ispunjavati svoje obveze te se u neznanju ni ne koriste pravima koje imaju.

Konkretna prava i obveze ugovornih strana ugovaraju se ovisno o potrebama primatelja uzdržavanja i mogućnostima davatelja uzdržavanja. U praksi se prava i obveze najčešće odnose na neke od sljedećih usluga: pružanje ili plaćanje smještaja, održavanje čistoće prostora, osiguravanje hrane i pića, odjeće, obuće, osiguravanje liječničke pomoći i skrbi, novčani doprinos, sahrana primatelja uzdržavanja u skladu s njegovim željama i mjesnim običajima.

Radi izbjegavanja sporova osobito je važno detaljno urediti opseg i način uzdržavanja, prikladno konkretnim okolnostima, umjesto da se prepisuju formulacije iz tuđih ugovora.

FORMA UGOVORA

U svrhu zaštite pravne sigurnosti i sprečavanja zloporaba, zaključenje ugovora uvjetovano je strogom zakonskom formom.

Neovisno o tome je li riječ o dosmrtnom ili doživotnom uzdržavanju, ti ugovori, da bi proizvodili pravne učinke, moraju biti:

• sastavljeni u pisanom obliku,
• ovjereni od suca nadležnog suda ili solemnizirani od strane javnog bilježnika odnosno sastavljeni u obliku javnobilježničkog akta.

Iako je najjeftinija varijanta sudska ovjera, stranke nerijetko izbjegavaju tu mogućnost upravo zbog duljine trajanja postupka koji u pravilu iznosi barem šest mjeseci. S druge strane, kod javnog bilježnika sve može biti gotovo isti dan.

Ugovor o doživotnom i dosmrtnom uzdržavanju svaka strana može jednostrano raskinuti kada druga strana ne ispunjava svoje obveze iz tog ugovora.

Ugovor o doživotnom i dosmrtnom uzdržavanju može se raskinuti:

• 1) sporazumno, i nakon što je počelo njegovo ispunjavanje
• 2) jednostrano:
  • ako davatelj i primatelj uzdržavanja prema ugovoru žive zajedno, a njihovi su se odnosi toliko poremetili da zajednički život postane nepodnošljiv, svaka strana može zahtijevati od suda da raskine ugovor
  • kada druga strana ne ispunjava svoje obveze iz tog ugovora
• 3) zbog promijenjenih okolnosti nastalih nakon sklapanja ugovora – prema pravilima Zakona o obveznim odnosima o izmijenjenim okolnostima. Sud može pravo primatelja uzdržavanja preinačiti u doživotnu rentu ako to odgovara objema ugovornim stranama.

ŠTO AKO DAVATELJ UZDRŽAVANJA UMRE PRIJE PRIMATELJA UZDRŽAVANJA?

Umre li kod ugovora o doživotnom uzdržavanju davatelj uzdržavanja prije primatelja uzdržavanja, njegov bračni drug i potomci koji su pozvani na nasljedstvo, mogu na to:

• 1) pristati – na njih prelaze prava i obveze iz ugovora koji je zaključio (raniji) davatelj uzdržavanja,
• 2) ne pristati, iako su u stanju preuzeti ugovorne obveze – ugovor se raskida i nemaju pravo zahtijevati naknadu za prije dano uzdržavanje
• 3) ne pristati jer nisu u stanju preuzeti ugovorne obveze – ugovor se raskida i imaju pravo zahtijevati od primatelja uzdržavanja naknadu za uzdržavanje koje je primatelj uzdržavanja dobio od davatelja uzdržavanja.

Sud će naknadu za uzdržavanje odrediti po slobodnoj ocjeni, uzimajući pri tome u obzir imovinske prilike primatelja uzdržavanja i osoba koje su bile ovlaštene na produženje ugovora o doživotnom uzdržavanju. 

Umre li kod ugovora o dosmrtnom uzdržavanju davatelj uzdržavanja prije primatelja uzdržavanja, njegov bračni drug i potomci koji su pozvani na nasljedstvo, mogu na to:

• 1) pristati – na njih prelaze prava i obveze iz ugovora koji je zaključio (raniji) davatelj uzdržavanja,
• 2) ne pristati, iako su u stanju preuzeti ugovorne obveze – ugovor se raskida i nemaju pravo zahtijevati naknadu za prije dano uzdržavanje, te su dužni vratiti primatelju uzdržavanja ono što je na temelju toga ugovora stekao davatelj uzdržavanja odnosno (ako to nisu u stanju) naknaditi vrijednost stečenog
• 3) ne pristati jer nisu u stanju preuzeti ugovorne obveze – ugovor se raskida i imaju pravo zahtijevati od primatelja uzdržavanja naknadu za uzdržavanje koje je primatelj uzdržavanja dobio od davatelja uzdržavanja, no dužni su primatelju uzdržavanja vratiti ono što je davatelj uzdržavanja stekao na temelju ugovora o dosmrtnom uzdržavanju.

Sud će naknadu vrijednosti stečenog odnosno naknadu za uzdržavanje odrediti po slobodnoj ocjeni, uzimajući pri tome u obzir imovinske prilike primatelja uzdržavanja i osoba koje su bile ovlaštene na produženje ugovora o dosmrtnom uzdržavanju, te prava koja primatelj uzdržavanja ostvaruje na temelju stvarnog tereta.

Pružene informacije namijenjene su pomoći prosječnom čitatelju da bolje razumije temu koja se obrađuje člankom. Informacije u članku ne predstavljaju pravni savjet te ne mogu biti tumačene kao pravni savjet. Za pravni savjet obratite se odvjetniku.

Slobodno nam se obratite:

• ako želite zaključiti ugovor o doživotnom uzdržavanju
• ako želite zaključiti ugovor o dosmrtnom uzdržavanju
• ako želite raskinuti već zaključeni ugovor o doživotnom ili ugovor o dosmrtnom uzdržavanja, neovisno o tome jeste li davatelj uzdržavanja ili primatelj uzdržavanja
• ako vas zanimaju prava i obveze u slučaju kad je davatelj uzdržavanja umro prije primatelja uzdržavanja
• ako vas zanimaju pravne posljedice raspolaganja imovinom za slučaj smrti
• ako niste sigurni koje bi rješenje za vas bilo najprikladnije ili vam je potrebna kombinacija rješenja

Saznajte koja su vaša prava i mogućnosti te način na koji ih možete ostvariti.

Nemojte biti jedan od onih koji pričaju priču o podstanarima „iz pakla“ ili o „ludom gazdi”, s kojima su godinama izlazili na kraj.

Znatan postotak stanovnika Hrvatske svoje stambeno pitanje rješava unajmljivanjem stana. Iako je zakonom propisan pisani oblik, mnogi ne zaključuju ugovor o najmu nekretnine u pisanom obliku, s ciljem izbjegavanja plaćanja poreza.  Ipak, propustom zaključivanja ugovora u pisanom obliku ne samo da kršite zakon, već prvenstveno sebe izlažete znatnim problemima u slučaju spora.

1) Definirajmo „najam”

Ugovorom o najmu stana obvezuje se najmodavac (osoba koja iznajmljuje stan) predati stan za stanovanje najmoprimcu (osobi koja unajmljuje stan), a najmoprimac za to korištenje plaća određenu najamninu.

2) Pročitajte ugovor prije nego ga potpišete

Ugovor o najmu nekretnine prema zakonu mora biti zaključen u pisanom obliku te je propisan i njegov minimalni sadržaj.

Međutim, nije dovoljno da samo nešto potpišete. Ne zaboravite da ste potpisom tog ugovora stekli određena prava, ali i obveze koje morate ispuniti. Ako se koristite ugovorom koji niste sami sastavljali, osobito je važno da prije potpisivanja pažljivo pročitate ugovor. Nemojte pronalaziti isprike da to ne učinite, neovisno o tome jeste li u poziciji najmodavca ili najmoprimca. Budite sigurni da razumijete sve odredbe – od toga kada ste kao najmoprimac dužni platiti stanarinu odnosno što kao najmodavac možete ako najmoprimac kasni s plaćanjem do toga koliko često najmodavac može doći provjeriti stan.

3) Vaša prava i obveze – saznajte što piše u zakonu

Ugovorom o najmu najmodavac i najmoprimac uređuju međusobne odnose, a sve one uvjete koji nisu zakonom propisani kao obvezni – slobodni ste urediti prema svojoj volji.

Dakle, zadatak jedan je da se informirate o svojim pravima i obvezama iz ugovora.

Zadatak dva je da se informirate o zakonskim obvezama jer se zakonske odredbe primjenjuju na sve ono što nije uređeno ugovorom.

4) Plaćanje najamnine – kako, kada i koliko

Ugovor o najmu stana mora sadržavati odredbu o visini najamnine i načinu njezina plaćanja. Ugovorne strane imaju slobodu ugovoriti rokove plaćanja i način plaćanja koji im odgovaraju. Možete dogovoriti da se najam plaća mjesečno i primjerice do 5.-og u mjesecu za tekući mjesec, ali nema zapreke da se ugovori drugačije plaćanje pa tako i do 5.-og u mjesecu za prethodni mjesec ili kvartalno, polugodišnje ili godišnje plaćanje najamnine.

Osim rokova, potrebno je urediti i kako će se konkretno najamnina plaćati. Vodite računa da ako plaćate na račun – uvijek imate dokaz o plaćanju. S druge strane, ako plaćate „na ruke“ – najmoprimcu je u interesu inzistirati da se pri svakoj predaji novca potpiše priznanica o primljenim sredstvima i da te priznanice čuva.

5) Plaćanje režija – tko plaća pričuvu

Uz najamninu, u pravilu najmoprimac snosi troškove režija. Kada je riječ o troškovima režija – definirajte koje točno ste dužni plaćati. Prije odluke o tome koji stan vam odgovara, unaprijed se raspitajte o troškovima u ljetnom i zimskom razdoblju. Tražite od najmodavca da vam pokaže energetski certifikat. U ugovoru definirajte na koji način je najmoprimac u obvezi snositi troškove – izravno pružateljima usluga ili posredno plaćanjem najmodavcu.

Jako je važno da prilikom preuzimanja stana očitate brojila za struju, plin i vodu te provjerite postoje li zaostaci.

Posebno raspravite tko plaća pričuvu i, ako ju plaća najmoprimac, umanjuje li mu se za taj iznos cijena najma i, neovisno o tome što ste dogovorili, to navedite u ugovoru. Ako je ugovoreno da pričuvu plaća najmoprimac – definirajte odnosi li se na to samo na „redovnu“ pričuvu ili i na tzv. „izvanrednu“ pričuvu (veći zahvati na zgradi).

6) Vrijeme trajanja najma

Obvezni sastojak ugovor o najmu je i odredba o vremenu trajanja najma.

Postoje dvije vrste ugovora po trajanju: na određeno i neodređeno. Navedeno je važno i radi toga što su u zakonu pojedina pitanja iz ugovora o najmu različito uređena ovisno o tome je li riječ o ugovoru na određeno ili neodređeno vrijeme.  

Primjerice, slobodno ugovorena najamnina iz ugovora o najmu stana zaključenog na neodređeno vrijeme ne može se mijenjati prije isteka roka od jedne godine.

Osim toga, ugovor o najmu stana sklopljen na određeno vrijeme smatrat će se prešutno obnovljenim za isto vrijeme trajanja ako ni jedna ugovorna strana najmanje 30 dana prije isteka ugovorenog vremena ne obavijesti u pisanom obliku drugu ugovornu stranu da ne namjerava sklopiti ugovor na određeno vrijeme za daljnje razdoblje.

Ako ste zaključili ugovor o najmu na određeno vrijeme, vodite računa i o tome da ćete možda biti u situaciji da prije isteka ugovora želite otkazati ugovor, a što nećete moći ako to niste ugovorili. S druge strane, ako ste zaključili ugovor o najmu stana na neodređeno vrijeme, kao najmoprimac možete otkazati ugovor, ali ste o tome dužni izvijestiti najmodavca najmanje 3 mjeseca prije dana kada namjeravate iseliti iz stana.

7) Kućni ljubimci – jesu li dopušteni ili ne?

Pažljivo dogovarajte uvjete oko svog najma i prije potpisivanja raspravite što najmoprimac smije, a što ne smije. Možda će vam u određenom trenutku biti važno znati možete li dovesti kućnog ljubimca. Čak i ako ne piše u ugovoru o najmu, zabrana može biti sadržana i u kućnom redu zgrade. Najmodavac vam smije zabraniti držanje svih kućnih ljubimca u stanu ili se zabrana može odnositi samo na neke kućne ljubimce. Čak i ako (još) nemate ljubimca, svakako ne škodi raspraviti i to pitanje na vrijeme.

Najmodavaci tvrde da vole životinje, ali ih u stanu uglavnom ne dopuštaju.

8) Iznenadni posjeti najmodavca

Najmodavac nema pravo ulaziti u stan u vrijeme kada to nije dogovoreno s najmoprimcem. S druge strane, najmoprimac i drugi korisnici stana dužni su najmodavcu ili osobi koju najmodavac ovlasti dopustiti ulazak u stan u slučaju popravaka te u vezi s kontrolom korištenja stana.

Radi sprječavanja neugodnosti oko toga koliko kontrole je previše kontrole – najbolje je ugovorom unaprijed definirati ritam dolaska najmodavca. Navedeno možete učiniti, primjerice, na način da se odredi pravo najmodavca da jednom u određenom razdoblju (mjesec, kvartal, polugodište) ima pravo pregledati stan i druge prostorije koje najmoprimac koristi, uvijek uz prethodnu najavu.

9) Kad najmodavac može otkazati odnosno raskinuti ugovor o najmu

Neovisno o ugovorenom roku važenja najma, najmodavac može otkazati ugovor o najmu stana ako se najmoprimac ili drugi korisnici stana koriste stanom suprotno Zakonu i ugovoru o najmu stana. Navedeno osobito obuhvaća a) ne plaćanje najamnine i drugih troškova u vezi sa stanovanjem u ugovorenim rokovima, b) ako najmoprimac stan ili njegov dio daje u podnajam, bez dopuštenja, c) ako najmoprimac ili drugi korisnici stana ometaju druge najmoprimce ili korisnike zgrade u mirnom korištenju, d) ako se stanom dulje od 30 dana koristi treća osoba bez dopuštenja najmodavca, a nije riječ o osobama za koje to zakon iznimno dopušta, e) ako se najmoprimac ili drugi korisnici stana koriste stanom u cijelosti ili djelomično za druge namjene od stanovanja.

Otkazni rok za iseljenje najmoprimca iz tih razloga je tri mjeseca.

Dodatno zakon propisuje da najmodavac može otkazati ugovor o najmu stana na neodređeno vrijeme i ako se u taj stan namjerava useliti sam ili namjerava useliti svoje potomke, roditelje ili osobe koje je prema posebnim propisima dužan uzdržavati. Ipak, kako u tom slučaju razlog za otkaz nije na strani najmoprimca, najmodavac može otkazati ugovor o najmu stana sklopljen na neodređeno vrijeme samo ako je najmoprimcu osigurao drugi odgovarajući stan s pravima najma stana na neodređeno vrijeme. Otkazni rok za iseljenje najmoprimca u tom slučaju je šest mjeseci.

Osim toga, najmodavac može raskinuti ugovor o najmu stana ako:

1. najmoprimac ili drugi korisnici zajedničkim prostorijama, uređajima i dijelovima zgrade svojom krivnjom nanose štetu koju u roku od 30 dana nisu otklonili,
2. ako najmoprimac preinačuje stan, zajedničke prostorije i uređaje zgrade bez prethodne pismene suglasnosti najmodavca.

10) Solemnizirani ugovor o najmu stana

Zakonom o najmu stanova nije propisana obveza solemnizacije ugovora o najmu stana. Međutim, solemnizirani ugovor donosi brojne prednosti, osobito za najmodavca. Stoga se, kao oblik dodatne zaštite za najmodavce, nakon zaključenog ugovora o najmu, najmodavcima preporučuje zaključiti solemnizirani ugovor o najmu koji ima snagu ovršne isprave.

Ugovor o najmu koji je solemnizirao javni bilježnik znatno ubrzava proces naplate i/ili iseljenja. To znači da najmodavac u slučaju kad najmoprimac krši ugovor, bilo tako da ne plaća najamninu ili odbija iseliti po prestanku ugovora – može odmah pokrenuti ovršni postupak protiv najmoprimca.

Dakle, ako imate solemnizirani ugovor nema potrebe za prethodim pokretanjem sudskog postupka u kojem se tek treba utvrditi obveza na plaćanje odnosno na iseljenje.

S druge strane, ako imate običan ugovor o najmu, a najmoprimac odbija dobrovoljno iseliti i još vam, k tome, ne plaća – prvo morate pokrenuti postupak pred sudom.

Pružene informacije namijenjene su pomoći prosječnom čitatelju da bolje razumije temu koja se obrađuje člankom. Informacije u članku ne predstavljaju pravni savjet te ne mogu biti tumačene kao pravni savjet. Za pravni savjet obratite se odvjetniku.

Koje usluge pružaju odvjetnici u vezi najma?

Odluka o davanju / uzimanju nekretnine u najam nije lak ni jednostavan posao pa se preporuča i najmodavcima i najmoprimcima da se obrate osobama ovlaštenima za pružanje pravne pomoći. Brojni sudski postupci ukazuju na to da pri odabiru osobe od koje ćete unajmiti i kojoj ćete iznajmiti stan ili drugu nekretninu nikad dovoljno opreza. Razumljivo je da obje strane žele proći što jeftinije, ali ulijetati u sumnjive i neprovjerene dogovore često ispadne najskuplje rješenje.

Odvjetnik vam može pružiti pravnu podršku tijekom postupka te zaštititi vaša prava i interese.

Oko ovih i svih drugih pitanja koja vas muče, slobodno nam se obratite.

1. PRISTANAK NA PRVU CIJENU KOJU PRODAVATELJ NUDI

Stručnjaci procjenjuju da su realizirane prodajne cijene i do 10 % niže od istaknutih cijena u oglasima. Vodite se time kad pregovarate o cijeni.

Postavite prodavatelju sva pitanja koja vam padnu napamet, imate na to svako pravo.

Raspitajte se o tome zašto se stan prodaje, kakvi su susjedi, kolika je visina pričuve, jesu li brojila odvojena, koliko su režije (po ljeti i po zimi), koje je stanje pričuve.

2. NEDOVOLJNA KOMUNIKACIJA S PRODAVATELJEM

Zatražite prodavatelja da vam pokaže svu dokumentaciju oko nekretnine – zemljišno-knjižni izvadak, građevinsku i uporabnu dozvolu i rješenje o izvedenom stanju (ako je nešto bilo naknadno legalizirano), račune za režijske troškove itd.

Nemojte kasnije žaliti što vam je bilo neugodno pitati za nešto i primjerice naknadno saznati za neočekivano visoke režijske troškove. Troškove režija uobičajeno snosi prodavatelj do trenutka predaje posjeda, a nakon toga kupac. Ako postoje dugovi za režije, u vašem dugoročnom interesu je da to znate i to pitanje regulirate.  

Ako ste blizu odluci o kupnji, zatražite kontakt predstavnika suvlasnika i provjerite točnost dobivenih informacija.

3. ZANEMARIVANJE DUGOROČNE PERSPEKTIVE

Čak i ako kupujete nekretninu kojom želite riješiti svoje stambeno pitanje te ne možete zamisliti da ćete ponovno pristati na cjelokupni iscrpljujući proces potražnje i odluke o kupnji, razmišljajte o kupnji nekretnine kao dugoročnoj investiciji. Kupite nekretninu za koju možete procijeniti da će biti privlačna potencijalnim kupcima ili najmoprimcima. Provjerite područje na kojem se nekretnina nalazi, provjerite dostupnost parkirnih mjesta oko nekretnine (ako imate auto ili više auta ili vam netko dolazi u posjet), uzmite u obzir udaljenost od ceste, mogućnost buke (je li u blizini kafić, trgovina oko koje se okupljaju susjedi na “čašici” razgovora, igralište), koliko je blizu škola, trgovački centar, ima li u blizini eventualnih zagađivača, dalekovoda itd…

4. NEDOVOLJNO PROVJERAVANJE VLASNIŠTVA I DOKUMENTACIJE

Prva stvar na koju se treba koncentrirati prilikom odluke o kupnji jest dokumentacija koja se odnosi na nekretninu.

Budite sigurni da je osoba koja prodaje nekretninu vlasnik nekretnine i da ima pravo prodati tu nekretninu te da ne postoje tereti i/ili prava za koje niste znali niti ste na njih pristali.

Ne zanemarujte važnost provjere svih upisa, zabilježbi, predbilježbi i plombi, neovisno o tome što prodavatelj možda kaže da “to nije ništa”. Čak i kad se čini da su svi dokumenti uredni, treba ih znati čitati.

Ako nekretnina ima tereta koji još nisu otplaćeni, osigurajte se ugovorno da se tereti podmire izravno iz kupoprodajne cijene. U slučaju da isplatite kupoprodajnu cijenu prodavatelju, a on ne podmiri dug radi kojeg je upisano pravo zaloga, pravo zaloga ostat će upisano na nekretnini i založni vjerovnik može pokrenuti ovrhu na toj nekretnini i kad vi budete novi vlasnik.

5. POTPIS UGOVORA KOJI JE SASTAVILA DRUGA STRANA

Bez provjere potpisati ugovor koji je sastavila druga strana vrlo je opasno. 

To vrijedi i kad ugovor sastavlja treća osoba, primjerice agencija za posredovanje, jer se ne može u isto vrijeme na odgovarajući način štititi interes obje ugovorne strane (kupca i prodavatelja) koje se nalaze u suprotstavljenim ulogama. 

6. NEDOVOLJNA PROVJERA STVARNOG STANJA NEKRETNINE

Da vam se ne bi dogodilo da ste se zaljubili u nekretninu i na brzinu odlučili da ju kupujete i onda doživjeli „hladan tuš“ i shvatili razloge zbog kojih su je prodavatelji prodali za tako „nisku“ cijenu, zatražite pravovremeno mišljenje ovlaštenih stručnjaka o stanju nekretnine i, ako o tome razmišljate, mogućnostima i troškovima adaptacije. 

Kod razgledavate nekretnine, ona se može činiti bolja nego što stvarno jest te se određeni nedostaci mogu privremeno zamaskirati, posebno onima s manje stručnosti i iskustva u tom području. 

7. PROPUŠTANJE UPISA U ZEMLJIŠNE KNJIGE

Konačno ste potpisali ugovor i isplatili kupoprodajnu cijenu te dobili ključeve? Mislite da ste dovršili proces kupoprodaje? Mislili ste da će javni bilježnik obavijestiti sud o tome da ste sad vi vlasnik?

Netočno. Samim sklapanjem ugovora o kupoprodaji niste postali vlasnikom nekretnine, štoviše dužni ste podnijeti zahtjev za upis u zemljišne knjige.

U suprotnom, odgađanjem podnošenja prijedloga za upis – izlažete se i peterostruko većim troškovima upisa, a osim toga i riziku da netko iskoristi vašu nepažnju i ponovno raspolaže tom istom nekretninom.

Naime, novi kupac koji bi kupio stan ne znajući za vaša prava, mogao bi se braniti od vaših zahtjeva, neovisno o tome što ste vi prvi zaključili ugovor, a jer se pouzdao u stanje u zemljišnim knjigama.

8. PLAĆANJE AGENCIJSKE NAKNADE KOJU NISTE BILI DUŽNI PLATITI

Našli ste u oglasniku stan za koji ste zainteresirani? Proviziju je dužan platiti onaj tko je angažirao agenciju kao posrednika. Ako to niste učinili, već se samo dogovarate s agencijom koja ga prodaje u ime prodavatelja, budite pažljivi i dobro provjerite što potpisujete.

Mnogi su žale da su im pred razgledavanje stana predočeni neki papiri na potpis s tvrdnjom da bi bilo riječ o evidencijskom listu za pregled stana. Kasnije se ispostavi da je u tom “evidencijskom listu” sitnim slovima bilo navedeno da Kupac potpisom preuzimanja obveza plaćanja provizije u slučaju kupnje stana, često u značajnom iznosu (od 1-3% od ukupne kupoprodajne cijene). Dakle – prije potpisa bilo kojeg papira, pročitajte sve pa i sitna slova.

Obveza plaćanja posredničke naknade proizlazi isključivo za nalogodavca (osobu koja je, na temelju ugovora o posredovanju, angažirala agenciju da za njega posreduje). Kupac ne smije biti primoran na agencijsku uslugu i proviziju ukoliko ju nije odabrao niti angažirao i s njom potpisao ugovor o posredovanju, već se samo javio na oglas koji je agencija objavila po nalogu prodavatelja. 

Svaka manipulacija ili prisila na sklapanje ugovora o posredovanju u prometu nekretnina predstavlja eklatantno kršenje odredbi Zakona jer je suština ugovora i njegova osnovna karakteristika da je to sporazum, konsenzus, očitovanje volje ugovornih strana, a ne prisila.

9. PREUZIMANJE PRAZNOG STANA

Prodavatelji često nevoljko pristaju ispuniti svoju obvezu da predaju stan slobodan od stvari. Nerijetko kupce na razne načine uvjeravaju da njihov stari namještaj mogu dobro iskoristiti, pa i prodati, da je kuhinja “kao nova”, da sve to daju za male novce ili pod cijenu itd.

Kad dogovarate preuzimanje nekretnine, dobro razmislite želite li zaista taj namještaj ili ne. Ako se naknadno odlučite na preuređenje, samo ćete snositi trošak izbacivanja tuđeg namještaja.

Preuzmite samo ono što ste dogovorili – ili praznu nekretninu ili nekretninu sa stvarima koje ste izričito dogovorili (i o tom promislili).

Nemojte pristajati da se to naknadno riješi jer bi vrlo lako moglo završiti tako da to sami morate riješiti i još riskirate da vas netko optuži da ste mu oštetili stvari.

10. PROMJENA BRAVA

Čim preuzmete nekretninu, promijenite sve brave.

Ako imate dodatne sporedne prostorije, npr. šupe ili garaže, i tu promijenite brave.

Čak i ako i vjerujete prodavatelju, ne znate tko sve može imati ključeve (bivši dečki, cure, čistačica itd.).

Pružene informacije namijenjene su pomoći prosječnom čitatelju da bolje razumije temu koja se obrađuje člankom. Informacije u članku ne predstavljaju pravni savjet te ne mogu biti tumačene kao pravni savjet. Za pravni savjet obratite se odvjetniku.

Koje usluge pružaju odvjetnici koje se bave nekretninama?

Kupoprodaja nekretnine nije ni lak ni jednostavan posao pa se preporuča i kupcima i prodavateljima da se obrate osobama ovlaštenima za pružanje pravne pomoći. Brojni sudski postupci ukazuju na to da pri kupoprodaji nekretnina nikad dovoljno opreza. Razumljivo je da kupci i prodavatelji žele proći što jeftinije, ali ulijetati u sumnjive i neprovjerene dogovore često ispadne najskuplje rješenje.

Odvjetnik vam može pružiti pravnu podršku tijekom postupka prodaje odnosno kupnje te zaštiti vaša prava i interese.

Oko ovih i svih drugih pitanja koja vas muče, slobodno nam se obratite.

Odabrali ste stan, dogovorili kupoprodajnu cijenu i uvjete i sad se samo čeka potpis zadnje verzije ugovora?

Prije nego potpišete kupoprodajni ugovor odnosno predugovor, dajte si vremena da ga jednom pročitate i provjerite sljedeće.

1. Je li u ugovor uneseno što ste dogovorili?

Obratite pozornost na sadržaj ugovora i provjerite jesu li odredbe u skladu s detaljima koje ste dogovorili. Ako vam nije jasna neka odredba ugovora, inzistirajte na takvoj odredbi koju možete shvatiti i koja predstavlja vašu pravu volju. Vodite računa da ugovori obvezuju i zato ugovor treba biti pisani trag o dogovoru i rezultatima pregovora u svim svojim bitnim sastojcima.

2. Je li se zemljišnoknjižno stanje izmijenilo?

Nekretninu kupujte samo od vlasnika nekretnine koji je upisan u zemljišne knjige. Ne povodite se obećanjima da će „sve riješiti“. Osim toga, prije potpisa ugovora, provjerite još jednom jesu li “papiri čisti” odnosno je li stanje u zemljišnim knjigama u međuvremenu izmijenjeno kao i postoji li naznaka u međuvremenu podnesenih zabilježbi, tereta odnosno neriješenih plombi.

3. Kako je opisan predmet kupoprodaje?

Provjerite odgovara li opis nekretnine onom što ste u naravi odlučili kupiti i je li nekretnina opisana sukladno Zakonu o zemljišnim knjigama i stanju u zemljišnim knjigama.

4. Jesu li jasni uvjeti plaćanja?

Kupoprodajna cijena je najbitniji sastojak ugovora o kupoprodaji. Pročitajte ugovor još jednom i provjerite shvaćate li zaista koja je (ukupna) cijena i kako će biti plaćena (iz osobnih sredstava ili kreditom), pod kojim uvjetima i u kojim rokovima te uračunava li se kapara u cijenu ili će biti vraćena. Ako vam to nije jasno ili u ugovoru postoje nedorečenosti, inzistirajte na izmijeni tih odredbi.

5. Jesu li vremenski rokovi za plaćanje realni?

Neovisno o tome plaćate li cijenu iz vlastitih izvora ili iz kredita, provjerite jesu li rokovi plaćanja realni. Radije budite umjereno pesimistični i prilikom ugovaranja rokova nemojte zaboraviti da se mogu pojaviti određene komplikacije – primjerice s bankom oko kredita i/ili prebacivanja sredstava. Čak i ako vam banka kaže da će sve biti realizirano za 30 dana, ugovorite dodatnih 15 dana za svaki slučaj.

6. Je li se prodavatelj obvezao “očistiti” nekretninu prije isplate cijene?

Ako ste odlučili kupiti nekretninu na kojoj zemljišnoknjižno stanje nije „čisto“, prije potpisa ugovora još jednom pročitajte ugovor i provjerite jesu li jasne obveze prodavatelja oko brisanja tereta i plombi i koje su vaše mogućnosti ako prodavatelj ne ispuni svoje obveze.  

7. Je li jasno tko plaća porez i koji se porezi plaćaju?

Provjerite je li u kupoprodajnu cijenu uključen porez i je li ugovoreno tko ga plaća. Računajte na to da će te, uz cijenu, dodatno platiti porez na promet nekretnina, osim ako je drugačije ugovoreno.

Dodatno, ako je riječ o novogradnji za koju vam prodavatelj kaže da se ne plaća porez na promet nekretnina, provjerite je li to zaista tako i je li se na to ugovorno obvezao.

8. Možete li odustati od ugovora i može li prodavatelj odustati od ugovora?

Kapara je najčešće novčani iznos koju kupac daje prodavatelju kao znak da je ugovor sklopljen i kao sigurnost da će se ugovor ispuniti.

Opće je zakonsko pravilo da strana koja je dala kaparu ne može odustati od ugovora ostavljajući kaparu drugoj strani, niti to može učiniti druga strana vraćanjem dvostruke kapare. Ipak,  dopušteno je uz kaparu ugovoriti pravo da se kapara smatra odustatninom i da svaka strana može odustati od ugovora gubitkom kapare, odnosno vraćanjem dvostruke kapare.

U zadnje vrijeme prodavatelji inzistiraju da se kapara ugovori kao odustatnina kako bi se zaštitili od tržišnih promjena u vremenu između zaključenja ugovora i njegova ispunjenja, npr. porast cijena, bolji kupci i sl.

Brojni su primjeri gdje su ljudi dogovorili kupnju stanova u izgradnji, dogovorili cijenu i uvjete plaćanja pa nakon godinu dana samo primili obavijest o odustanku od ugovora (uz vraćanje dvostruke kapare). Dvostruka kapara mala je utjeha onima koji nisu očekivali takav ishod pa su već prodali svoje nekretninu, a za ranije dogovorenu cijenu na tržištu više ne mogu pronaći odgovarajući stan.

Stoga prije potpisa ugovora provjerite još jednom jeste li ugovorili kaparu kao odustatninu.

Pružene informacije namijenjene su pomoći prosječnom čitatelju da bolje razumije temu koja se obrađuje člankom. Informacije u članku ne predstavljaju pravni savjet te ne mogu biti tumačene kao pravni savjet. Za pravni savjet obratite se odvjetniku.

Koje usluge pružaju odvjetnici koje se bave nekretninama?

Kupoprodaja nekretnine nije ni lak ni jednostavan posao pa se preporuča i kupcima i prodavateljima da se obrate osobama ovlaštenima za pružanje pravne pomoći. Brojni sudski postupci ukazuju na to da pri kupoprodaji nekretnina nikad dovoljno opreza. Razumljivo je da kupci žele proći što jeftinije, ali ulijetati u sumnjive i neprovjerene dogovore često ispadne najskuplje rješenje.

Odvjetnik vam može pružiti pravnu podršku tijekom postupka prodaje odnosno kupnje te zaštititi vaša prava i interese.

Oko ovih i svih drugih pitanja koja vas muče, slobodno nam se obratite.



1. TKO JE OBVEZNIK PLAĆANJA POREZA NA PROMET NEKRETNINA?

Ako ste stekli nekretninu bilo da ste je kupili, naslijedili ili je odlukom suda utvrđeno da ste vlasnik nekretnine ili na bilo koji drugi način, a  kad se na takvo stjecanje ne plaća porez na dodanu vrijednost – PDV,  obveznik ste poreza na promet nekretnina.

2. TKO JE OSLOBOĐEN PLAĆANJA POREZA?

Najčešći slučaj oslobođenja od poreza je kad je nekretnina „u sustavu PDV-a“. Iako se to pravilo pogrešno izjednačuje s kupnjom „novogradnje“, važno je imati na umu da i novogradnja može biti oporezovana na dva načina: porezom na promet nekretnina ili porezom na dodanu vrijednost (PDV). Upravo zato je kod stjecanja novogradnje bitno utvrditi je li nekretnina u sustavu PDV-a ili nije.

Porez na promet nekretnina pri nasljeđivanju, darovanju i drugom stjecanju nekretnina bez naknade ne plaćaju bračni drug, potomci i preci te posvojenici i posvojitelji u odnosu na umrlog ili darovatelja.

Porez na promet nekretnina ne plaćaju potomci i preci (pradjed – djed – otac – sin – unuk – praunuk).

Zakon su propisana oslobođenja i za neka druga stjecanja, npr. kod razvrgnuća suvlasništva ili diobe zajedničkog vlasništva stječu posebne dijelove te pretvorbe društvenog vlasništva.

3. KOLIKA JE STOPA POREZA?

Porez na promet nekretnina plaća se po stopi od 3 posto.

Ipak, ako se nekretnina stječe na temelju ugovora o doživotnom uzdržavanju, stjecatelj nekretnine obvezan je platiti porez na promet, s time da se porez umanjuje za posto za svaku godinu uzdržavanja, počevši od dana sklapanja ugovora o doživotnom uzdržavanju.

4. TREBA LI PRIJAVITI NASTANAK POREZNE OBVEZE?

U pravilu ne. Nakon ovjere Ugovora o stjecanju nekretnine javni bilježnik automatski informaciju šalje u Poreznu upravu koja nakon toga obračunava iznos poreza. Dakle, samo pričekajte da Vam stigne Rješenje.

Ipak, ako je zaključen ugovor o prijenosu vlasništva nekretnine, a tu ispravu nije ovjerio kod javnog bilježnika, tada je stjecatelj dužan sam nadležnoj ispostavi Porezne uprave prema mjestu gdje se nekretnina nalazi prijaviti promet nekretnina, u roku od 30 dana.

5. POREZNA OSNOVICA

Porezna osnovica je tržišna vrijednost nekretnine u trenutku nastanka porezne obveze.

Porezna uprava utvrđuje osnovicu poreza na promet nekretnina kao tržišnu vrijednost nekretnine, u pravilu, iz isprave o stjecanju ako je ukupan iznos naknade koju daje ili isplaćuje stjecatelj približno jednak cijenama koje se postižu ili se mogu postići na tržištu. Ukupnim iznosom naknade smatra se sve ono što stjecatelj ili druga osoba za stjecatelja da ili plati za stjecanje nekretnine, kao što je isplata u novcu, ustupljene druge nekretnine, stvari ili prava, preuzeti dugovi bivšeg vlasnika i drugo.

Ipak, porezna uprava je ovlaštena procjenom utvrditi tržišnu vrijednost nekretnine ako je ukupan iznos naknade manji od cijena koje se postižu ili se mogu postići na tržištu u trenutku nastanka porezne obveze.

6. MOŽE LI SE ULOŽITI ŽALBA NA POREZNO RJEŠENJE?

Da. Ako je obveznik nezadovoljan Rješenjem Porezne uprave kojim je razrezan porez (primjerice jer je razrezan u očito nerealnom iznosu) moguće je podnijeti žalbu u roku od 30 dana od primitka rješenja. U slučaju odbijanja žalbe moguće je pokrenuti i upravni spor, koji ne odgađa izvršenje, ali se u slučaju uspjeha poništava rješenje Porezne uprave.

7. MOŽE LI SE TRAŽITI OBROČNA OTPLATA?

Benjamin Franklin je rekao: „U ovom svijetu su samo smrt i porezi neizbježni“.

Zaboravili ste na obvezu plaćanja poreza? Mislili ste da u Vašem slučaju ne postoji ta obveza ili ste se financijski rastegnuli preko svojih mogućnosti, a niste očekivali tako ažurno djelovanje porezne uprave?

Podnesite zahtjev za obročnom otplatom, ali budite spremni da ćete platiti kamate.

8. IMAM LI PRAVO NA OSLOBOĐENJE OD PLAĆANJA AKO STJEČEM PRVU NEKRETNINU?

Nemate. Ta mogućnost je ukinuta još 2017. godine.

9. ŠTO DA RADIM AKO MI JE RAZREZAN POREZ, A NA KRAJU IPAK NISAM STEKAO NEKRETNINU?

Porezna obveza poreza na promet nekretnina nastaje u trenutku sklapanja ugovora odnosno drugog pravnog posla kojim se stječe nekretnina pa ćete biti u obvezi platiti porez čak i ako se niste uspjeli upisati kao vlasnik ili ste iz drugih razloga ugovor o kupoprodaji naknadno sporazumno raskinuli. 

Ipak, zakonom je predviđan i postupak obnove postupka (čl. 29. ZPPN-a). Do toga dolazi u sljedećim slučajevima:

1. sporazumni raskid ugovora o prijenosu vlasništva na nekretnini prije nego se obavi prijenos u zemljišnim knjigama na novog vlasnika,
2. odluka suda kojom se raskida ili poništava ugovor.

Ministarstvo financija, Porezna uprava ne donosi rješenje o obnovi postupka zbog raskida ugovora po službenoj dužnosti, već porezni obveznik mora podnijeti prijedlog za obnovu postupka u zakonom propisanom roku.

10. PLAĆA LI PRODAVATELJ POREZ KAD PRODAJE NEKRETNINU?

Prodavatelj nekretnine u određenim je slučajevima ipak dužan platiti porez, iako ne na promet nekretnina, već porez na dohodak od imovine.

Jedna je situacija kad vlasnik nekretninu koju ni on ni njegova obitelji nisu koristili za stanovanje prodaje za višu cijenu od one po kojoj je stekao, a pri tome još nije prošlo dvije godine od dana nabave nekretnine.

Druga je situacija kad stjecatelj nekretnine unutar razdoblja od pet godina proda ili na drugi način otuđi više od tri istovrsne nekretnine odnosno obveza nastaje nakon otuđenja četvrte nekretnine iste vrste.

___________________________________________________________________________________________________________

Pružene informacije namijenjene su pomoći prosječnom čitatelju da bolje razumije temu koja se obrađuje člankom. Informacije u članku ne predstavljaju pravni savjet te ne mogu biti tumačene kao pravni savjet. Za pravni savjet obratite se odvjetniku.

Oko ovih i svih drugih pravnih pitanja koja Vas muče oko nekretnina, slobodno nam se obratite.