Već prilikom ugovaranja posla imajte na umu svoj cilj – kako osigurati da dug prema kupcu naplatite u što kraćem roku i sa što manje troškova.

Poduzetnici se često susreću s problemima u naplati svojih potraživanja prema dužnicima.

Čak i ako dobro poslujete u određenom trenutku nenaplaćena dugovanja mogu dovesti do toga da upravo zbog toga sami niste u mogućnosti uredno poslovati i platiti svoje dugove. Time ste postali dio začaranog kruga neplaćanja koji negativno utječe na sve uključene strane pa i na gospodarstvo u cjelini. Čak i ako je riječ o iznosu duga koji ne utječe na vašu likvidnost, nedvojbeno je riječ o frustrirajućoj situaciji koju želite riješiti.  

Neovisno o tome kojim poslom se bavite, prevencija je oko ovog pitanja uvijek najbolje rješenje. Najbolji savjet za poduzetnike koji žele izbjeći ovakve situacije jest da već na samom početku poslovnog odnosa procijene opasnost od nemogućnosti naplate te se ugovorno zaštite u najvećoj mogućoj mjeri. Naravno, što je posao veći, i važnost prevencije sve je veća.

Jednom kad vam netko ne plati, veliku razliku radi odgovor na pitanje jeste li prvo dužni pokrenuti sudski postupak (pa tek potom, ako i kada ishodite pravomoćnu sudsku odluku, možete započeti ovršni postupak) ili možete odmah pokrenuti ovršni postupak. Osim toga, ovisno o okolnostima, u velikoj ste prednosti ako ste kao vjerovnik unaprijed ojačali svoju poziciju i dogovorili instrumente osiguranja plaćanja (zalog, hipoteka, zadužnice, solemnizirani ugovor i dr.). 

Ako ste preskočili ovaj savjet ili ste loše procijenili opasnost, a dužnik ne želi dobrovoljno ispuniti svoju obvezu i platiti dug, imate pravo i mogućnost svoju tražbinu namiriti prisilnim putem.

Unatoč tome što vam je ta situacija neugodna i želite održavati dobar odnos s kupcem, ne zaboravite da je vrlo važno, a često i presudno, brzo djelovati. Čak i ako kupac potvrđuje svoju obvezu, ali vas moli za razumijevanje i obeća platiti „do kraja mjeseca“ ili „ovih dana“, ne zaboravite da upravo vaša pasivnost umanjuje šansu da ćete zaista naplatiti dugovani iznos.

PARNIČNI I OVRŠNI POSTUPAK

Ako dužnik nije dobrovoljno ispunio svoju obvezu, na raspolaganju vam stoje sljedeće opcije:

1. pokretanje ovršnog postupka (pred sudom ili javnim bilježnikom),
2. pokretanje parničnog postupka pred sudom.

Za ocjenu koja od navedenih mogućnosti je primjenjiva u vašem slučaju, prvenstveno je odlučno utvrditi raspolažete li:

• vjerodostojnom ispravom (npr. račun, obračun kamata, izvadak iz poslovnih knjiga)
• ovršnom ispravom (pravomoćnim i ovršnim rješenjem o ovrsi, presudom, sudskom nagodbom, solemniziranim ugovorom, zadužnicom),

jer tada (u pravilu) nemate pravni interes za podnošenje tužbe, već morate pokrenuti ovršni postupak.

Ovršni postupak je postupak u kojem sudovi i javni bilježnici provode prisilno ostvarenje novčanih ili nenovčanih tražbina na temelju ovršnih i vjerodostojnih isprava odnosno prisilno osiguranje tražbina.

Ipak, ako dužnik izjavi prigovor protiv rješenja o ovrsi kojeg je izdao javni bilježnik, postupak se nastavlja pred sudom kao da je ponesena tužba (parnični postupak). Pred sudom se vodi parnični postupak i ako ne raspolažete ni vjerodostojnom niti ovršnom ispravom. U sudskom postupku sud odlučuje o osnovanosti i visini vjerovnikova potraživanja i donosi odluku. Po pravomoćnosti i ovršnosti te odluke tek slijedi ovršni postupak odnosno postupak izravne naplate.

Svakako je prije donošenja odluke o najboljem načinu na koji ćete pokušati naplatiti svoje potraživanje potrebno utvrditi ima li dužnik imovine iz koje biste se mogli naplatiti (podaci o dužnikovoj imovini mogu se zatražiti od sudova Republike Hrvatske, katastra, Ministarstva unutarnjih poslova, Središnjeg klirinškog depozitarnog društva i drugih tijela ili osoba koja vode upisnike ili očevidnike o pravima koja čine imovinu dužnika).

Predmet ovrhe može biti imovina dužnika – novac, nekretnine, pokretnine, vrijednosni papiri, udjeli u trgovačkom društvu, a ovrhovoditelj je taj koji bira predmet ovrhe. Zakonodavac propisuje pojedine iznimke pa je tako od ovrhe izuzet dio primanja dužnika, ovisno o vrsti tog primanja i visini u odnosu na prosječnu neto plaću u Hrvatskoj, a samo pod određenim uvjetima može biti izuzeta i jedina nekretnina dužnika.

Uz to, važno je uzeti u obzir da kao dodatnu zaštitu i sredstvo osiguranja tražbine pod određenim pretpostavkama možete od suda zahtijevati i privremene i prethodne mjere.

OSIGURANJE TRAŽBINE – PRIVREMENE I PRETHODNE MJERE

Privremene mjere služe kao osiguranje novčanih i nenovčanih tražbina vjerovnika, a one se mogu predlagati prije pokretanja i tijekom sudskoga ili upravnoga postupka, pa i nakon završetka tih postupaka, sve dok ovrha ne bude provedena. Opasnost o kojoj ovisi određivanje privremene mjere kvalificirana je kao subjektivna opasnost, što znači da je vjerovnik dužan dokazati da dužnik poduzima ili da bi mogao poduzeti neku ugrožavajuću radnju. Osim toga, vjerovnik mora dokazati i uzročnu vezu između ponašanja dužnika i posljedice koja bi se sastojala u sprječavanju ili znatnom otežanju naplate njegove tražbine.

S druge strane, prethodna mjera se može odrediti na temelju odluke suda ili upravnog tijela koja nije postala ovršna, odnosno na temelju nagodbe sklopljene pred sudom ili upravnim tijelom, javnobilježničke odluke ili isprave, ako tražbina koja je u tim ispravama utvrđena još uvijek nije dospjela, a može trajati najduže do proteka 15 dana nakon nastupanja uvjeta za ovrhu. Sud će na temelju tih isprava odrediti prethodnu mjeru ako vjerovnik učini vjerojatnom opasnost da bi se bez toga osiguranja onemogućilo ili znatno otežalo ostvarenje tražbine. Ta opasnost je kod prethodnih mjera objektivna – nije potrebno dokazivati konkretne radnje koje dužnik poduzima radi onemogućavanja ili otežavanja naplate novčane tražbine. Dakle, riječ je o blažem stupnju opasnosti za ostvarenje vjerovnikove tražbine u odnosu na privremene mjere i sud o tome odlučuje na temelju vjerojatnosti, a ne na temelju pune izvjesnosti.

Ako se nađete u situaciji da vam netko nije podmirio dug po dospijeću, nemojte čekati.

Najbolje vrijeme za hvatanje u koštac s tim problemom je – danas.

Ako ne primite novac po dospijeću, pošaljite opomenu i sačuvajte dokaz o tome da je druga strana opomenu zaprimila.

Čak i ako se nadate mirnom rješenju nastale situacije, svakako je važno da što prije razmotrite svoju poziciju. U toj fazi – kada još uvijek postoji mogućnost rješenja te situacije – barem možete poboljšati svoju poziciju u slučaju da ćete to dugovanje morati naplatiti prisilnim putem. Jedan od savjeta je da već u toj fazi od dužnika zatražite pisanu potvrdu dugovanja. Iako vam se možda čini da postojanje duga nije ni sporno, najčešći prigovor dužnika u ovršnim i sudskim postupcima je upravo taj – da vam ništa ne duguju. Stoga se nemojte zavoditi usmenim priznanjem dužnika i obećanjima da će plaćanje uskoro izvršiti. Ako je to zaista istina, onda nema opravdanog razloga da dužnik odbije pisano potvrditi osnovu i visinu duga.

Ne zaboravite na važnost čuvanja pisanih tragova o svim važnim segmentima poslovnog odnosa s kupcem – posebno onim koji nije platio.

Pružene informacije namijenjene su pomoći prosječnom čitatelju da bolje razumije temu koja se obrađuje člankom. Informacije u članku ne predstavljaju pravni savjet te ne mogu biti tumačene kao pravni savjet. Za pravni savjet obratite se odvjetniku.

Koje usluge pružaju odvjetnici u vezi naplate potraživanja koje imate prema dužnicima?

Naplata dugovanja nije lak ni jednostavan posao pa se preporuča vjerovnicima da se obrate osobama ovlaštenima za pružanje pravne pomoći. Brojni sudski postupci ukazuju na to da naplata dugovanja može biti dugotrajan i skup proces. Čak i kad ishodite sudsku odluku, dužnik možda više nema imovine iz koje se možete naplatiti.

Odvjetnik vam može pružiti pravnu podršku tijekom postupka naplate dugovanja te naći način koji u vašoj konkretnoj situaciji najviše štiti vaša prava i interese i osigurava ono što želite – naplatu duga u najkraćem mogućem roku i s najmanje troškova.

Oko ovih i svih drugih pitanja koja vas muče, slobodno nam se obratite.

Ugovori o doživotnom i o dosmrtnom uzdržavanju su strogo formalni, dvostranoobvezni i naplatni ugovori uređeni Zakonom o obveznim odnosima.

Za ugovore o doživotnom ili dosmrtnom uzdržavanju zainteresiran je velik broj starijih osoba koji su spremni dati svoju imovinu u zamjenu za uzdržavanje.

Osnovna razlika između ova dva ugovora je trenutak u kojem dolazi do prijenosa imovine:

• kod ugovora o doživotnom uzdržavanju – do prijenosa dolazi u trenutku smrti primatelja uzdržavanja,
• kod ugovora o dosmrtnom uzdržavanju – do prijenosa dolazi u trenutku odmah nakon zaključenja ugovora. 

U tom smislu, ugovor o dosmrtnom uzdržavanju krije veće opasnosti za primatelja uzdržavanja koji odmah ostaje bez imovine, iako tek treba dobiti uzdržavanje.

Općenito je problem kad jedna ugovorna strana potpisuje ugovor koji je sastavljala druga ugovorna strana, a nije se dovoljno informirala o svojim pravima i obvezama te mogućnostima u slučaju da druga ugovorna strana ne ispunjava svoje obveze.

Najčešće se premalo informiraju upravo primatelji uzdržavanja koji su često osobe starije životne dobi, u strahu od starosti i samoće te pošto-poto žele zaključiti ugovor kojim im netko garantira uzdržavanje. U želji da osiguraju sigurnu starost, oni brzopleto zaključe ugovor i tek naknadno utvrde da su propustili pravilno ugovoriti koje su točno obveze davatelja uzdržavanja. Osim toga, primatelji uzdržavanja često uopće ne shvaćaju što mogu (i moraju) učiniti ako davatelj uzdržavanja propusti ispunjavati svoje obveze te se u neznanju ni ne koriste pravima koje imaju.

Konkretna prava i obveze ugovornih strana ugovaraju se ovisno o potrebama primatelja uzdržavanja i mogućnostima davatelja uzdržavanja. U praksi se prava i obveze najčešće odnose na neke od sljedećih usluga: pružanje ili plaćanje smještaja, održavanje čistoće prostora, osiguravanje hrane i pića, odjeće, obuće, osiguravanje liječničke pomoći i skrbi, novčani doprinos, sahrana primatelja uzdržavanja u skladu s njegovim željama i mjesnim običajima.

Radi izbjegavanja sporova osobito je važno detaljno urediti opseg i način uzdržavanja, prikladno konkretnim okolnostima, umjesto da se prepisuju formulacije iz tuđih ugovora.

FORMA UGOVORA

U svrhu zaštite pravne sigurnosti i sprečavanja zloporaba, zaključenje ugovora uvjetovano je strogom zakonskom formom.

Neovisno o tome je li riječ o dosmrtnom ili doživotnom uzdržavanju, ti ugovori, da bi proizvodili pravne učinke, moraju biti:

• sastavljeni u pisanom obliku,
• ovjereni od suca nadležnog suda ili solemnizirani od strane javnog bilježnika odnosno sastavljeni u obliku javnobilježničkog akta.

Iako je najjeftinija varijanta sudska ovjera, stranke nerijetko izbjegavaju tu mogućnost upravo zbog duljine trajanja postupka koji u pravilu iznosi barem šest mjeseci. S druge strane, kod javnog bilježnika sve može biti gotovo isti dan.

Ugovor o doživotnom i dosmrtnom uzdržavanju svaka strana može jednostrano raskinuti kada druga strana ne ispunjava svoje obveze iz tog ugovora.

Ugovor o doživotnom i dosmrtnom uzdržavanju može se raskinuti:

• 1) sporazumno, i nakon što je počelo njegovo ispunjavanje
• 2) jednostrano:
  • ako davatelj i primatelj uzdržavanja prema ugovoru žive zajedno, a njihovi su se odnosi toliko poremetili da zajednički život postane nepodnošljiv, svaka strana može zahtijevati od suda da raskine ugovor
  • kada druga strana ne ispunjava svoje obveze iz tog ugovora
• 3) zbog promijenjenih okolnosti nastalih nakon sklapanja ugovora – prema pravilima Zakona o obveznim odnosima o izmijenjenim okolnostima. Sud može pravo primatelja uzdržavanja preinačiti u doživotnu rentu ako to odgovara objema ugovornim stranama.

ŠTO AKO DAVATELJ UZDRŽAVANJA UMRE PRIJE PRIMATELJA UZDRŽAVANJA?

Umre li kod ugovora o doživotnom uzdržavanju davatelj uzdržavanja prije primatelja uzdržavanja, njegov bračni drug i potomci koji su pozvani na nasljedstvo, mogu na to:

• 1) pristati – na njih prelaze prava i obveze iz ugovora koji je zaključio (raniji) davatelj uzdržavanja,
• 2) ne pristati, iako su u stanju preuzeti ugovorne obveze – ugovor se raskida i nemaju pravo zahtijevati naknadu za prije dano uzdržavanje
• 3) ne pristati jer nisu u stanju preuzeti ugovorne obveze – ugovor se raskida i imaju pravo zahtijevati od primatelja uzdržavanja naknadu za uzdržavanje koje je primatelj uzdržavanja dobio od davatelja uzdržavanja.

Sud će naknadu za uzdržavanje odrediti po slobodnoj ocjeni, uzimajući pri tome u obzir imovinske prilike primatelja uzdržavanja i osoba koje su bile ovlaštene na produženje ugovora o doživotnom uzdržavanju. 

Umre li kod ugovora o dosmrtnom uzdržavanju davatelj uzdržavanja prije primatelja uzdržavanja, njegov bračni drug i potomci koji su pozvani na nasljedstvo, mogu na to:

• 1) pristati – na njih prelaze prava i obveze iz ugovora koji je zaključio (raniji) davatelj uzdržavanja,
• 2) ne pristati, iako su u stanju preuzeti ugovorne obveze – ugovor se raskida i nemaju pravo zahtijevati naknadu za prije dano uzdržavanje, te su dužni vratiti primatelju uzdržavanja ono što je na temelju toga ugovora stekao davatelj uzdržavanja odnosno (ako to nisu u stanju) naknaditi vrijednost stečenog
• 3) ne pristati jer nisu u stanju preuzeti ugovorne obveze – ugovor se raskida i imaju pravo zahtijevati od primatelja uzdržavanja naknadu za uzdržavanje koje je primatelj uzdržavanja dobio od davatelja uzdržavanja, no dužni su primatelju uzdržavanja vratiti ono što je davatelj uzdržavanja stekao na temelju ugovora o dosmrtnom uzdržavanju.

Sud će naknadu vrijednosti stečenog odnosno naknadu za uzdržavanje odrediti po slobodnoj ocjeni, uzimajući pri tome u obzir imovinske prilike primatelja uzdržavanja i osoba koje su bile ovlaštene na produženje ugovora o dosmrtnom uzdržavanju, te prava koja primatelj uzdržavanja ostvaruje na temelju stvarnog tereta.

Pružene informacije namijenjene su pomoći prosječnom čitatelju da bolje razumije temu koja se obrađuje člankom. Informacije u članku ne predstavljaju pravni savjet te ne mogu biti tumačene kao pravni savjet. Za pravni savjet obratite se odvjetniku.

Slobodno nam se obratite:

• ako želite zaključiti ugovor o doživotnom uzdržavanju
• ako želite zaključiti ugovor o dosmrtnom uzdržavanju
• ako želite raskinuti već zaključeni ugovor o doživotnom ili ugovor o dosmrtnom uzdržavanja, neovisno o tome jeste li davatelj uzdržavanja ili primatelj uzdržavanja
• ako vas zanimaju prava i obveze u slučaju kad je davatelj uzdržavanja umro prije primatelja uzdržavanja
• ako vas zanimaju pravne posljedice raspolaganja imovinom za slučaj smrti
• ako niste sigurni koje bi rješenje za vas bilo najprikladnije ili vam je potrebna kombinacija rješenja

Saznajte koja su vaša prava i mogućnosti te način na koji ih možete ostvariti.

Svatko je ovlašten za slučaj svoje smrti oporukom odrediti sebi nasljednika. Pravo nasljeđivanja jedno je od ustavnih prava i uređeno je Zakonom o nasljeđivanju.

Ipak, radi zaštite interesa članova uže obitelji zakonodavac je propisao određena ograničenja koja bi trebao uzeti u obzir svatko tko namjerava oporučno raspolagati.

Ograničenja vezana uz raspolaganje vlastitom imovinom odnose se na nužno nasljeđivanje i na nužne nasljednike. Zakonom o nasljeđivanju propisano je tko se smatra nužnim nasljednikom te koja prava glede ostavine pripadaju nužnim nasljednicima. Nužni nasljednici su:

1. ostaviteljevi potomci, njegova posvojčad i njihovi potomci te bračni drug,
2. ostaviteljevi roditelji, posvojitelji i ostali preci, ali uz dodatnu (socijalnu) komponentu –  samo ako su trajno nesposobni za rad i nemaju nužnih sredstava za život.

Raspolaganja za slučaj smrti koja su suprotna nečijem pravu na nužni dio pobojna su.

POSTOJE IZNIMKE OD PRAVILA O NUŽNOM NASLJEĐIVANJU

1. ISKLJUČENJE NUŽNIH NASLJEDNIKA IZ NASLJEDSTVA

Zakon o nasljeđivanju predviđa pretpostavke pod kojima oporučitelj ipak može isključiti iz nasljedstva nasljednike koji imaju pravo na nužni dio. To su sljedeće pretpostavke:

1. ako se on povredom neke zakonske ili moralne obveze koja proizlazi iz njegova obiteljskog odnosa s ostaviteljem teže ogriješio prema ostavitelju,
2. ako je namjerno počinio neko teže kazneno djelo prema njemu ili njegovu bračnom drugu, djetetu ili roditelju,
3. ako je počinio kazneno djelo protiv Republike Hrvatske ili vrijednosti zaštićenih međunarodnim pravom,
4. ako se odao neradu ili nepoštenu životu.

2. LIŠENJE NUŽNOG DIJELA U KORIST POTOMAKA

Ako je potomak koji ima pravo na nužni dio prezadužen ili je rasipnik, oporučitelj ga može u oporuci na izričit način lišiti u cjelini ili djelomično njegova nužnog dijela u korist njegovih potomaka. Ovo lišenje ostaje valjano samo ako u času otvaranja nasljedstva lišeni ima maloljetno dijete ili maloljetnog unuka od prije umrlog djeteta, ili ima punoljetno dijete ili punoljetnog unuka od prije umrlog djeteta koji su nesposobni za rad i nemaju nužnih sredstava za život.

3. UGOVORI O DOŽIVOTNOM I DOSMRTNOM UZDRŽAVANJU

Ugovori o doživotnom i dosmrtnom uzdržavanju su naplatni ugovori pa imovina koja je predmet tih ugovora ne ulazi u ostavinu. Iz tog razloga ugovori o doživotnom/dosmrtnom uzdržavanju u praksi se nerijetko zloupotrebljavaju na način da se umjesto (namjeravanog) oporučnog raspolaganja pribjegava simuliranom pravnom poslu – te se prividno ugovaraju prava i obveze oko uzdržavanja, bez stvarne namjere davanja i primanja uzdržavanja. Ako zaista postoji takva nedopuštena namjera, takav ugovor protivan je propisima i moralu društva, a time i ništetan pa on neće proizvoditi pravne učinke.

Pružene informacije namijenjene su pomoći prosječnom čitatelju da bolje razumije temu koja se obrađuje člankom. Informacije u članku ne predstavljaju pravni savjet te ne mogu biti tumačene kao pravni savjet. Za pravni savjet obratite se odvjetniku.

Koje usluge pružaju odvjetnici za nasljedno pravo?

Slobodno nam se obratite:

• ako vas zanima kako osigurati da se provede vaša volja
• ako vas zanima kako isključiti pojedine (nužne) nasljednike
• ako vas zanima kako lišiti potomka (dijete) nasljedstva u korist njegovih potomaka (njegove djece, unuka)
• ako nakon smrti ostavitelja niste dobili ništa, iako spadate u krug zakonskih (nužnih) nasljednika, pa vas zanima imate li ipak pravo na nužni dio i kako ga ostvariti
• ako smatrate da ste nakon smrti ostavitelja dobili manji dio od onog koji vam pripada (nužni dio), pa vas zanima imate li ipak pravo na veći dio od onog što vam je ostavitelj namijenio
• ako niste sigurni koje bi rješenje za vas bilo najprikladnije ili vam je potrebna kombinacija rješenja oko pitanja nasljednog prava

1. PRISTANAK NA PRVU CIJENU KOJU PRODAVATELJ NUDI

Stručnjaci procjenjuju da su realizirane prodajne cijene i do 10 % niže od istaknutih cijena u oglasima. Vodite se time kad pregovarate o cijeni.

Postavite prodavatelju sva pitanja koja vam padnu napamet, imate na to svako pravo.

Raspitajte se o tome zašto se stan prodaje, kakvi su susjedi, kolika je visina pričuve, jesu li brojila odvojena, koliko su režije (po ljeti i po zimi), koje je stanje pričuve.

2. NEDOVOLJNA KOMUNIKACIJA S PRODAVATELJEM

Zatražite prodavatelja da vam pokaže svu dokumentaciju oko nekretnine – zemljišno-knjižni izvadak, građevinsku i uporabnu dozvolu i rješenje o izvedenom stanju (ako je nešto bilo naknadno legalizirano), račune za režijske troškove itd.

Nemojte kasnije žaliti što vam je bilo neugodno pitati za nešto i primjerice naknadno saznati za neočekivano visoke režijske troškove. Troškove režija uobičajeno snosi prodavatelj do trenutka predaje posjeda, a nakon toga kupac. Ako postoje dugovi za režije, u vašem dugoročnom interesu je da to znate i to pitanje regulirate.  

Ako ste blizu odluci o kupnji, zatražite kontakt predstavnika suvlasnika i provjerite točnost dobivenih informacija.

3. ZANEMARIVANJE DUGOROČNE PERSPEKTIVE

Čak i ako kupujete nekretninu kojom želite riješiti svoje stambeno pitanje te ne možete zamisliti da ćete ponovno pristati na cjelokupni iscrpljujući proces potražnje i odluke o kupnji, razmišljajte o kupnji nekretnine kao dugoročnoj investiciji. Kupite nekretninu za koju možete procijeniti da će biti privlačna potencijalnim kupcima ili najmoprimcima. Provjerite područje na kojem se nekretnina nalazi, provjerite dostupnost parkirnih mjesta oko nekretnine (ako imate auto ili više auta ili vam netko dolazi u posjet), uzmite u obzir udaljenost od ceste, mogućnost buke (je li u blizini kafić, trgovina oko koje se okupljaju susjedi na “čašici” razgovora, igralište), koliko je blizu škola, trgovački centar, ima li u blizini eventualnih zagađivača, dalekovoda itd…

4. NEDOVOLJNO PROVJERAVANJE VLASNIŠTVA I DOKUMENTACIJE

Prva stvar na koju se treba koncentrirati prilikom odluke o kupnji jest dokumentacija koja se odnosi na nekretninu.

Budite sigurni da je osoba koja prodaje nekretninu vlasnik nekretnine i da ima pravo prodati tu nekretninu te da ne postoje tereti i/ili prava za koje niste znali niti ste na njih pristali.

Ne zanemarujte važnost provjere svih upisa, zabilježbi, predbilježbi i plombi, neovisno o tome što prodavatelj možda kaže da “to nije ništa”. Čak i kad se čini da su svi dokumenti uredni, treba ih znati čitati.

Ako nekretnina ima tereta koji još nisu otplaćeni, osigurajte se ugovorno da se tereti podmire izravno iz kupoprodajne cijene. U slučaju da isplatite kupoprodajnu cijenu prodavatelju, a on ne podmiri dug radi kojeg je upisano pravo zaloga, pravo zaloga ostat će upisano na nekretnini i založni vjerovnik može pokrenuti ovrhu na toj nekretnini i kad vi budete novi vlasnik.

5. POTPIS UGOVORA KOJI JE SASTAVILA DRUGA STRANA

Bez provjere potpisati ugovor koji je sastavila druga strana vrlo je opasno. 

To vrijedi i kad ugovor sastavlja treća osoba, primjerice agencija za posredovanje, jer se ne može u isto vrijeme na odgovarajući način štititi interes obje ugovorne strane (kupca i prodavatelja) koje se nalaze u suprotstavljenim ulogama. 

6. NEDOVOLJNA PROVJERA STVARNOG STANJA NEKRETNINE

Da vam se ne bi dogodilo da ste se zaljubili u nekretninu i na brzinu odlučili da ju kupujete i onda doživjeli „hladan tuš“ i shvatili razloge zbog kojih su je prodavatelji prodali za tako „nisku“ cijenu, zatražite pravovremeno mišljenje ovlaštenih stručnjaka o stanju nekretnine i, ako o tome razmišljate, mogućnostima i troškovima adaptacije. 

Kod razgledavate nekretnine, ona se može činiti bolja nego što stvarno jest te se određeni nedostaci mogu privremeno zamaskirati, posebno onima s manje stručnosti i iskustva u tom području. 

7. PROPUŠTANJE UPISA U ZEMLJIŠNE KNJIGE

Konačno ste potpisali ugovor i isplatili kupoprodajnu cijenu te dobili ključeve? Mislite da ste dovršili proces kupoprodaje? Mislili ste da će javni bilježnik obavijestiti sud o tome da ste sad vi vlasnik?

Netočno. Samim sklapanjem ugovora o kupoprodaji niste postali vlasnikom nekretnine, štoviše dužni ste podnijeti zahtjev za upis u zemljišne knjige.

U suprotnom, odgađanjem podnošenja prijedloga za upis – izlažete se i peterostruko većim troškovima upisa, a osim toga i riziku da netko iskoristi vašu nepažnju i ponovno raspolaže tom istom nekretninom.

Naime, novi kupac koji bi kupio stan ne znajući za vaša prava, mogao bi se braniti od vaših zahtjeva, neovisno o tome što ste vi prvi zaključili ugovor, a jer se pouzdao u stanje u zemljišnim knjigama.

8. PLAĆANJE AGENCIJSKE NAKNADE KOJU NISTE BILI DUŽNI PLATITI

Našli ste u oglasniku stan za koji ste zainteresirani? Proviziju je dužan platiti onaj tko je angažirao agenciju kao posrednika. Ako to niste učinili, već se samo dogovarate s agencijom koja ga prodaje u ime prodavatelja, budite pažljivi i dobro provjerite što potpisujete.

Mnogi su žale da su im pred razgledavanje stana predočeni neki papiri na potpis s tvrdnjom da bi bilo riječ o evidencijskom listu za pregled stana. Kasnije se ispostavi da je u tom “evidencijskom listu” sitnim slovima bilo navedeno da Kupac potpisom preuzimanja obveza plaćanja provizije u slučaju kupnje stana, često u značajnom iznosu (od 1-3% od ukupne kupoprodajne cijene). Dakle – prije potpisa bilo kojeg papira, pročitajte sve pa i sitna slova.

Obveza plaćanja posredničke naknade proizlazi isključivo za nalogodavca (osobu koja je, na temelju ugovora o posredovanju, angažirala agenciju da za njega posreduje). Kupac ne smije biti primoran na agencijsku uslugu i proviziju ukoliko ju nije odabrao niti angažirao i s njom potpisao ugovor o posredovanju, već se samo javio na oglas koji je agencija objavila po nalogu prodavatelja. 

Svaka manipulacija ili prisila na sklapanje ugovora o posredovanju u prometu nekretnina predstavlja eklatantno kršenje odredbi Zakona jer je suština ugovora i njegova osnovna karakteristika da je to sporazum, konsenzus, očitovanje volje ugovornih strana, a ne prisila.

9. PREUZIMANJE PRAZNOG STANA

Prodavatelji često nevoljko pristaju ispuniti svoju obvezu da predaju stan slobodan od stvari. Nerijetko kupce na razne načine uvjeravaju da njihov stari namještaj mogu dobro iskoristiti, pa i prodati, da je kuhinja “kao nova”, da sve to daju za male novce ili pod cijenu itd.

Kad dogovarate preuzimanje nekretnine, dobro razmislite želite li zaista taj namještaj ili ne. Ako se naknadno odlučite na preuređenje, samo ćete snositi trošak izbacivanja tuđeg namještaja.

Preuzmite samo ono što ste dogovorili – ili praznu nekretninu ili nekretninu sa stvarima koje ste izričito dogovorili (i o tom promislili).

Nemojte pristajati da se to naknadno riješi jer bi vrlo lako moglo završiti tako da to sami morate riješiti i još riskirate da vas netko optuži da ste mu oštetili stvari.

10. PROMJENA BRAVA

Čim preuzmete nekretninu, promijenite sve brave.

Ako imate dodatne sporedne prostorije, npr. šupe ili garaže, i tu promijenite brave.

Čak i ako i vjerujete prodavatelju, ne znate tko sve može imati ključeve (bivši dečki, cure, čistačica itd.).

Pružene informacije namijenjene su pomoći prosječnom čitatelju da bolje razumije temu koja se obrađuje člankom. Informacije u članku ne predstavljaju pravni savjet te ne mogu biti tumačene kao pravni savjet. Za pravni savjet obratite se odvjetniku.

Koje usluge pružaju odvjetnici koje se bave nekretninama?

Kupoprodaja nekretnine nije ni lak ni jednostavan posao pa se preporuča i kupcima i prodavateljima da se obrate osobama ovlaštenima za pružanje pravne pomoći. Brojni sudski postupci ukazuju na to da pri kupoprodaji nekretnina nikad dovoljno opreza. Razumljivo je da kupci i prodavatelji žele proći što jeftinije, ali ulijetati u sumnjive i neprovjerene dogovore često ispadne najskuplje rješenje.

Odvjetnik vam može pružiti pravnu podršku tijekom postupka prodaje odnosno kupnje te zaštiti vaša prava i interese.

Oko ovih i svih drugih pitanja koja vas muče, slobodno nam se obratite.

Supružnici po slobodnom izboru mogu urediti imovinskopravne odnose na postojećoj ili budućoj imovini.

Bračni ugovor može se zaključiti prije braka i tijekom braka, a ima i jednaku snagu neovisno o tome kako ste ga nazvali.

Obiteljskim zakonom nije određen predmet bračnog ugovora pa je svaki sporazum koji nije protivan prisilnim propisima dopušten.

Iako većina ljudi ugovor kojim bračni drugovi uređuju svoje međusobne odnose u vezi imovine naziva “predbračnim ugovorom”, zakonodavac ne poznaje termin „predbračnog ugovora“, već samo bračnog. (Pred)bračni ugovor ima jednaku snagu neovisno o tome kako ste ga nazvali te jeste li ga zaključili prije samog braka ili tijekom njega.

TKO GA MOŽE ZAKLJUČITI?

Prema važećem zakonodavstvu bračni ugovor mogu zaključiti:

1. bračni drugovi odnosno nevjesta i ženik,
2. izvanbračni drugovi odnosno neudana žena i neoženjeni muškarac čija životna zajednica traje najmanje tri godine ili kraće ako je u njoj rođeno zajedničko dijete ili ako je nastavljena sklapanjem braka,
3. istospolni životni partneri prema Zakonu o životnom partnerstvu osoba istog spola,
4. neformalni životni partneri prema Zakonu o životnom partnerstvu osoba istog spola odnosno dvije osoba istog spola, koje nisu sklopile životno partnerstvo pred nadležnim tijelom, ako zajednica njihovog obiteljskog života traje najmanje tri godine i od početka je udovoljavala pretpostavkama propisanim za valjanost životnog partnerstva.

ŠTO JE MOJE, A ŠTO JE TVOJE?

Prema hrvatskom pravu bračni drugovi mogu imati bračnu stečevinu i vlastitu imovinu.

Bračna stečevina je:

• imovina koju su bračni drugovi stekli radom za vrijeme trajanja bračne zajednice ili potječe iz te imovine,
• dobitak od igara na sreću (npr. jackpot),
• imovinska korist od autorskoga prava i autorskom pravu srodnih prava ostvarena tijekom bračne zajednice.

Vlastita imovina je:

• imovina koju bračni drug ima u trenutku sklapanja braka, ostaje njegova vlastita imovina,
• imovina koju je bračni drug stekao tijekom bračne zajednice na nekom drugom pravnom temelju (npr. nasljeđivanjem ili darovanjem od svojih roditelja),
• autorsko djelo onoga bračnog druga koji ga je stvorio.

ŠTO AKO SE RAZVODIMO, A NISMO ZAKLJUČILI BRAČNI UGOVOR?

Ako ne uredite odnose (pred)bračnim ugovorom, zakonodavac je odredio tko će biti vlasnik imovine koja ste stekli tijekom braka i koja predstavlja bračnu stečevinu.

Bračni drugovi su u jednakim dijelovima suvlasnici bračne stečevine, ako nisu drukčije ugovorili.

Iako vlastita imovina koju bračni drug ima u trenutku sklapanja braka ostaje njegova vlastita imovina, u praksi je vrlo često utvrditi što je netko imao prije braka odnosno prije početka bračne zajednice, a što su stekli radom.

Brojni su primjeri gdje se vlastita i zajednička imovina sjedine, primjerice bračni drugovi grade kuću na zemljištu koju su jednom bračnom drugu darovali njegovi roditelji, a kuću grade dijelom zajedničkim sredstvima, a dijelom darom od roditelja drugog bračnog druga.

S protekom vremena i pisanih tragova što je bilo čije – navedeno je teško i skupo dokazivati.

Upravo (pred)bračni ugovor može poslužiti u svrhu definiranja i tih pitanja.  

ZAŠTO ZAKLJUČITI UGOVOR AKO SE VOLIMO?

Zaključenje (pred)bračnog ugovora sve je češće, ali nerijetko izaziva neugodu. Međutim, zaključenje takvog ugovora ne znači da se ne volite niti da ulazite u brak razmišljajući o razvodu odnosno s „figom u džepu“. Upravo taj ugovor je ujedno i poticaj za otvoren odnos i razgovor o međusobnim željama i očekivanjima u budućnosti. Kao takav on predstavlja i osnovu za početak zajedničkog života na zdravim i čvrstim temeljima.

Dobro napisan (pred)bračni ugovor omogućuje paru da postignu dogovor o tome što je pošteno i pravedno dok se međusobno uvažavaju i vole.

Naime, razvodi u pravilu negativno utječu na samu osobu i na njezin odnos prema bivšem partneru, a što gotovo uvijek bitno mijenja i stav o tome što bi bilo pošteno i pravedno. Osoba zbog raznih razloga, primjerice ljutnje ili straha, može odbijati sporazumno riješiti imovinske odnose s bivšim partnerom. Navedeno ujedno znači nužnost vođenja sporova koji mogu trajati i po nekoliko godina, dodatno produljujući i poskupljujući neugodnosti samog procesa razvoda.

Bračnim ugovorom izbjegavaju se brojni i dugotrajni sporovi oko imovine, a koji ujedno znače i visoke troškove suda i odvjetnika u slučaju nemogućnosti postizanja dogovora.

Uostalom, ne brinite, bračni ugovor može biti raskinut ili izmijenjen, naravno kad o tome postoji suglasnost obje ugovorne strane. Uz to možete i novim bračnim ugovorom u cijelosti izmijeniti postojeći dogovor ili regulirati odnose u odnosu na novu imovinu ili neka pitanja koja se u prethodnom propustili urediti.

U KOJOJ FORMI SE ZAKLJUČUJE UGOVOR?

Bračni ugovor zaključuje se u pisanom obliku, s time da potpisi ugovornih strana moraju biti ovjereni kod javnog bilježnika.

Ipak, Vrhovni sud Republike Hrvatske je u odlukama broj Rev-2132/1995 i Rev-1069/2005 izrazio pravno shvaćanje prema kojem je sporazum o diobi zajedničke imovine, iako nije sklopljen u pisanom obliku, valjan – ako je izvršen.

Pružene informacije namijenjene su pomoći prosječnom čitatelju da bolje razumije temu koja se obrađuje člankom. Informacije u članku ne predstavljaju pravni savjet te ne mogu biti tumačene kao pravni savjet. Za pravni savjet obratite se odvjetniku.

Slobodno nam se obratite:

• ako želite sastav bračnog ugovora
• ako želite provjeriti nacrt bračnog ugovora koji je sastavila druga strana
• ako smatrate da ste nakon razvoda dobili manji dio od onog koji vam pripada
• ako niste sigurni koje bi rješenje za vas bilo najprikladnije ili vam je potrebna kombinacija rješenja oko uređenja imovinskopravnih odnosa u braku, izvanbračnoj ili istospolnoj zajednici

Saznajte koja su vaša prava i mogućnosti te način na koji ih možete ostvariti.