IDETE U NAJAM STANA? – 10 STVARI NA KOJE BISTE TREBALI OBRATITI POZORNOST PRIJE POTPISIVANJA UGOVORA O NAJMU

Nemojte biti jedan od onih koji pričaju priču o podstanarima „iz pakla“ ili o „ludom gazdi”, s kojima su godinama izlazili na kraj.

Znatan postotak stanovnika Hrvatske svoje stambeno pitanje rješava unajmljivanjem stana. Iako je zakonom propisan pisani oblik, mnogi ne zaključuju ugovor o najmu nekretnine u pisanom obliku, s ciljem izbjegavanja plaćanja poreza.  Ipak, propustom zaključivanja ugovora u pisanom obliku ne samo da kršite zakon, već prvenstveno sebe izlažete znatnim problemima u slučaju spora.

1) Definirajmo „najam”

Ugovorom o najmu stana obvezuje se najmodavac (osoba koja iznajmljuje stan) predati stan za stanovanje najmoprimcu (osobi koja unajmljuje stan), a najmoprimac za to korištenje plaća određenu najamninu.

2) Pročitajte ugovor prije nego ga potpišete

Ugovor o najmu nekretnine prema zakonu mora biti zaključen u pisanom obliku te je propisan i njegov minimalni sadržaj.

Međutim, nije dovoljno da samo nešto potpišete. Ne zaboravite da ste potpisom tog ugovora stekli određena prava, ali i obveze koje morate ispuniti. Ako se koristite ugovorom koji niste sami sastavljali, osobito je važno da prije potpisivanja pažljivo pročitate ugovor. Nemojte pronalaziti isprike da to ne učinite, neovisno o tome jeste li u poziciji najmodavca ili najmoprimca. Budite sigurni da razumijete sve odredbe – od toga kada ste kao najmoprimac dužni platiti stanarinu odnosno što kao najmodavac možete ako najmoprimac kasni s plaćanjem do toga koliko često najmodavac može doći provjeriti stan.

3) Vaša prava i obveze – saznajte što piše u zakonu

Ugovorom o najmu najmodavac i najmoprimac uređuju međusobne odnose, a sve one uvjete koji nisu zakonom propisani kao obvezni – slobodni ste urediti prema svojoj volji.

Dakle, zadatak jedan je da se informirate o svojim pravima i obvezama iz ugovora.

Zadatak dva je da se informirate o zakonskim obvezama jer se zakonske odredbe primjenjuju na sve ono što nije uređeno ugovorom.

4) Plaćanje najamnine – kako, kada i koliko

Ugovor o najmu stana mora sadržavati odredbu o visini najamnine i načinu njezina plaćanja. Ugovorne strane imaju slobodu ugovoriti rokove plaćanja i način plaćanja koji im odgovaraju. Možete dogovoriti da se najam plaća mjesečno i primjerice do 5.-og u mjesecu za tekući mjesec, ali nema zapreke da se ugovori drugačije plaćanje pa tako i do 5.-og u mjesecu za prethodni mjesec ili kvartalno, polugodišnje ili godišnje plaćanje najamnine.

Osim rokova, potrebno je urediti i kako će se konkretno najamnina plaćati. Vodite računa da ako plaćate na račun – uvijek imate dokaz o plaćanju. S druge strane, ako plaćate „na ruke“ – najmoprimcu je u interesu inzistirati da se pri svakoj predaji novca potpiše priznanica o primljenim sredstvima i da te priznanice čuva.

5) Plaćanje režija – tko plaća pričuvu

Uz najamninu, u pravilu najmoprimac snosi troškove režija. Kada je riječ o troškovima režija – definirajte koje točno ste dužni plaćati. Prije odluke o tome koji stan vam odgovara, unaprijed se raspitajte o troškovima u ljetnom i zimskom razdoblju. Tražite od najmodavca da vam pokaže energetski certifikat. U ugovoru definirajte na koji način je najmoprimac u obvezi snositi troškove – izravno pružateljima usluga ili posredno plaćanjem najmodavcu.

Jako je važno da prilikom preuzimanja stana očitate brojila za struju, plin i vodu te provjerite postoje li zaostaci.

Posebno raspravite tko plaća pričuvu i, ako ju plaća najmoprimac, umanjuje li mu se za taj iznos cijena najma i, neovisno o tome što ste dogovorili, to navedite u ugovoru. Ako je ugovoreno da pričuvu plaća najmoprimac – definirajte odnosi li se na to samo na „redovnu“ pričuvu ili i na tzv. „izvanrednu“ pričuvu (veći zahvati na zgradi).

6) Vrijeme trajanja najma

Obvezni sastojak ugovor o najmu je i odredba o vremenu trajanja najma.

Postoje dvije vrste ugovora po trajanju: na određeno i neodređeno. Navedeno je važno i radi toga što su u zakonu pojedina pitanja iz ugovora o najmu različito uređena ovisno o tome je li riječ o ugovoru na određeno ili neodređeno vrijeme.  

Primjerice, slobodno ugovorena najamnina iz ugovora o najmu stana zaključenog na neodređeno vrijeme ne može se mijenjati prije isteka roka od jedne godine.

Osim toga, ugovor o najmu stana sklopljen na određeno vrijeme smatrat će se prešutno obnovljenim za isto vrijeme trajanja ako ni jedna ugovorna strana najmanje 30 dana prije isteka ugovorenog vremena ne obavijesti u pisanom obliku drugu ugovornu stranu da ne namjerava sklopiti ugovor na određeno vrijeme za daljnje razdoblje.

Ako ste zaključili ugovor o najmu na određeno vrijeme, vodite računa i o tome da ćete možda biti u situaciji da prije isteka ugovora želite otkazati ugovor, a što nećete moći ako to niste ugovorili. S druge strane, ako ste zaključili ugovor o najmu stana na neodređeno vrijeme, kao najmoprimac možete otkazati ugovor, ali ste o tome dužni izvijestiti najmodavca najmanje 3 mjeseca prije dana kada namjeravate iseliti iz stana.

7) Kućni ljubimci – jesu li dopušteni ili ne?

Pažljivo dogovarajte uvjete oko svog najma i prije potpisivanja raspravite što najmoprimac smije, a što ne smije. Možda će vam u određenom trenutku biti važno znati možete li dovesti kućnog ljubimca. Čak i ako ne piše u ugovoru o najmu, zabrana može biti sadržana i u kućnom redu zgrade. Najmodavac vam smije zabraniti držanje svih kućnih ljubimca u stanu ili se zabrana može odnositi samo na neke kućne ljubimce. Čak i ako (još) nemate ljubimca, svakako ne škodi raspraviti i to pitanje na vrijeme.

Najmodavaci tvrde da vole životinje, ali ih u stanu uglavnom ne dopuštaju.

8) Iznenadni posjeti najmodavca

Najmodavac nema pravo ulaziti u stan u vrijeme kada to nije dogovoreno s najmoprimcem. S druge strane, najmoprimac i drugi korisnici stana dužni su najmodavcu ili osobi koju najmodavac ovlasti dopustiti ulazak u stan u slučaju popravaka te u vezi s kontrolom korištenja stana.

Radi sprječavanja neugodnosti oko toga koliko kontrole je previše kontrole – najbolje je ugovorom unaprijed definirati ritam dolaska najmodavca. Navedeno možete učiniti, primjerice, na način da se odredi pravo najmodavca da jednom u određenom razdoblju (mjesec, kvartal, polugodište) ima pravo pregledati stan i druge prostorije koje najmoprimac koristi, uvijek uz prethodnu najavu.

9) Kad najmodavac može otkazati odnosno raskinuti ugovor o najmu

Neovisno o ugovorenom roku važenja najma, najmodavac može otkazati ugovor o najmu stana ako se najmoprimac ili drugi korisnici stana koriste stanom suprotno Zakonu i ugovoru o najmu stana. Navedeno osobito obuhvaća a) ne plaćanje najamnine i drugih troškova u vezi sa stanovanjem u ugovorenim rokovima, b) ako najmoprimac stan ili njegov dio daje u podnajam, bez dopuštenja, c) ako najmoprimac ili drugi korisnici stana ometaju druge najmoprimce ili korisnike zgrade u mirnom korištenju, d) ako se stanom dulje od 30 dana koristi treća osoba bez dopuštenja najmodavca, a nije riječ o osobama za koje to zakon iznimno dopušta, e) ako se najmoprimac ili drugi korisnici stana koriste stanom u cijelosti ili djelomično za druge namjene od stanovanja.

Otkazni rok za iseljenje najmoprimca iz tih razloga je tri mjeseca.

Dodatno zakon propisuje da najmodavac može otkazati ugovor o najmu stana na neodređeno vrijeme i ako se u taj stan namjerava useliti sam ili namjerava useliti svoje potomke, roditelje ili osobe koje je prema posebnim propisima dužan uzdržavati. Ipak, kako u tom slučaju razlog za otkaz nije na strani najmoprimca, najmodavac može otkazati ugovor o najmu stana sklopljen na neodređeno vrijeme samo ako je najmoprimcu osigurao drugi odgovarajući stan s pravima najma stana na neodređeno vrijeme. Otkazni rok za iseljenje najmoprimca u tom slučaju je šest mjeseci.

Osim toga, najmodavac može raskinuti ugovor o najmu stana ako:

1. najmoprimac ili drugi korisnici zajedničkim prostorijama, uređajima i dijelovima zgrade svojom krivnjom nanose štetu koju u roku od 30 dana nisu otklonili,
2. ako najmoprimac preinačuje stan, zajedničke prostorije i uređaje zgrade bez prethodne pismene suglasnosti najmodavca.

10) Solemnizirani ugovor o najmu stana

Zakonom o najmu stanova nije propisana obveza solemnizacije ugovora o najmu stana. Međutim, solemnizirani ugovor donosi brojne prednosti, osobito za najmodavca. Stoga se, kao oblik dodatne zaštite za najmodavce, nakon zaključenog ugovora o najmu, najmodavcima preporučuje zaključiti solemnizirani ugovor o najmu koji ima snagu ovršne isprave.

Ugovor o najmu koji je solemnizirao javni bilježnik znatno ubrzava proces naplate i/ili iseljenja. To znači da najmodavac u slučaju kad najmoprimac krši ugovor, bilo tako da ne plaća najamninu ili odbija iseliti po prestanku ugovora – može odmah pokrenuti ovršni postupak protiv najmoprimca.

Dakle, ako imate solemnizirani ugovor nema potrebe za prethodim pokretanjem sudskog postupka u kojem se tek treba utvrditi obveza na plaćanje odnosno na iseljenje.

S druge strane, ako imate običan ugovor o najmu, a najmoprimac odbija dobrovoljno iseliti i još vam, k tome, ne plaća – prvo morate pokrenuti postupak pred sudom.

Pružene informacije namijenjene su pomoći prosječnom čitatelju da bolje razumije temu koja se obrađuje člankom. Informacije u članku ne predstavljaju pravni savjet te ne mogu biti tumačene kao pravni savjet. Za pravni savjet obratite se odvjetniku.

Koje usluge pružaju odvjetnici u vezi najma?

Odluka o davanju / uzimanju nekretnine u najam nije lak ni jednostavan posao pa se preporuča i najmodavcima i najmoprimcima da se obrate osobama ovlaštenima za pružanje pravne pomoći. Brojni sudski postupci ukazuju na to da pri odabiru osobe od koje ćete unajmiti i kojoj ćete iznajmiti stan ili drugu nekretninu nikad dovoljno opreza. Razumljivo je da obje strane žele proći što jeftinije, ali ulijetati u sumnjive i neprovjerene dogovore često ispadne najskuplje rješenje.

Odvjetnik vam može pružiti pravnu podršku tijekom postupka te zaštititi vaša prava i interese.

Oko ovih i svih drugih pitanja koja vas muče, slobodno nam se obratite.