10 NAJČEŠĆIH GREŠAKA PRILIKOM KUPNJE NEKRETNINE I KAKO IH IZBJEĆI

Najvažniji savjet: Loš stan s čistom dokumentacijom puno je bolja prilika od dobrog stana s lošom dokumentacijom.

1. PRISTANAK NA PRVU CIJENU KOJU PRODAVATELJ NUDI

Stručnjaci procjenjuju da su realizirane prodajne cijene i do 10 % niže od istaknutih cijena u oglasima. Vodite se time kad pregovarate o cijeni.

Postavite prodavatelju sva pitanja koja vam padnu napamet, imate na to svako pravo.

Raspitajte se o tome zašto se stan prodaje, kakvi su susjedi, kolika je visina pričuve, jesu li brojila odvojena, koliko su režije (po ljeti i po zimi), koje je stanje pričuve.

2. NEDOVOLJNA KOMUNIKACIJA S PRODAVATELJEM

Zatražite prodavatelja da vam pokaže svu dokumentaciju oko nekretnine – zemljišno-knjižni izvadak, građevinsku i uporabnu dozvolu i rješenje o izvedenom stanju (ako je nešto bilo naknadno legalizirano), račune za režijske troškove itd.

Nemojte kasnije žaliti što vam je bilo neugodno pitati za nešto i primjerice naknadno saznati za neočekivano visoke režijske troškove. Troškove režija uobičajeno snosi prodavatelj do trenutka predaje posjeda, a nakon toga kupac. Ako postoje dugovi za režije, u vašem dugoročnom interesu je da to znate i to pitanje regulirate.  

Ako ste blizu odluci o kupnji, zatražite kontakt predstavnika suvlasnika i provjerite točnost dobivenih informacija.

3. ZANEMARIVANJE DUGOROČNE PERSPEKTIVE

Čak i ako kupujete nekretninu kojom želite riješiti svoje stambeno pitanje te ne možete zamisliti da ćete ponovno pristati na cjelokupni iscrpljujući proces potražnje i odluke o kupnji, razmišljajte o kupnji nekretnine kao dugoročnoj investiciji. Kupite nekretninu za koju možete procijeniti da će biti privlačna potencijalnim kupcima ili najmoprimcima. Provjerite područje na kojem se nekretnina nalazi, provjerite dostupnost parkirnih mjesta oko nekretnine (ako imate auto ili više auta ili vam netko dolazi u posjet), uzmite u obzir udaljenost od ceste, mogućnost buke (je li u blizini kafić, trgovina oko koje se okupljaju susjedi na “čašici” razgovora, igralište), koliko je blizu škola, trgovački centar, ima li u blizini eventualnih zagađivača, dalekovoda itd…

4. NEDOVOLJNO PROVJERAVANJE VLASNIŠTVA I DOKUMENTACIJE

Prva stvar na koju se treba koncentrirati prilikom odluke o kupnji jest dokumentacija koja se odnosi na nekretninu.

Budite sigurni da je osoba koja prodaje nekretninu vlasnik nekretnine i da ima pravo prodati tu nekretninu te da ne postoje tereti i/ili prava za koje niste znali niti ste na njih pristali.

Ne zanemarujte važnost provjere svih upisa, zabilježbi, predbilježbi i plombi, neovisno o tome što prodavatelj možda kaže da “to nije ništa”. Čak i kad se čini da su svi dokumenti uredni, treba ih znati čitati.

Ako nekretnina ima tereta koji još nisu otplaćeni, osigurajte se ugovorno da se tereti podmire izravno iz kupoprodajne cijene. U slučaju da isplatite kupoprodajnu cijenu prodavatelju, a on ne podmiri dug radi kojeg je upisano pravo zaloga, pravo zaloga ostat će upisano na nekretnini i založni vjerovnik može pokrenuti ovrhu na toj nekretnini i kad vi budete novi vlasnik.

5. POTPIS UGOVORA KOJI JE SASTAVILA DRUGA STRANA

Bez provjere potpisati ugovor koji je sastavila druga strana vrlo je opasno. 

To vrijedi i kad ugovor sastavlja treća osoba, primjerice agencija za posredovanje, jer se ne može u isto vrijeme na odgovarajući način štititi interes obje ugovorne strane (kupca i prodavatelja) koje se nalaze u suprotstavljenim ulogama. 

6. NEDOVOLJNA PROVJERA STVARNOG STANJA NEKRETNINE

Da vam se ne bi dogodilo da ste se zaljubili u nekretninu i na brzinu odlučili da ju kupujete i onda doživjeli „hladan tuš“ i shvatili razloge zbog kojih su je prodavatelji prodali za tako „nisku“ cijenu, zatražite pravovremeno mišljenje ovlaštenih stručnjaka o stanju nekretnine i, ako o tome razmišljate, mogućnostima i troškovima adaptacije. 

Kod razgledavate nekretnine, ona se može činiti bolja nego što stvarno jest te se određeni nedostaci mogu privremeno zamaskirati, posebno onima s manje stručnosti i iskustva u tom području. 

7. PROPUŠTANJE UPISA U ZEMLJIŠNE KNJIGE

Konačno ste potpisali ugovor i isplatili kupoprodajnu cijenu te dobili ključeve? Mislite da ste dovršili proces kupoprodaje? Mislili ste da će javni bilježnik obavijestiti sud o tome da ste sad vi vlasnik?

Netočno. Samim sklapanjem ugovora o kupoprodaji niste postali vlasnikom nekretnine, štoviše dužni ste podnijeti zahtjev za upis u zemljišne knjige.

U suprotnom, odgađanjem podnošenja prijedloga za upis – izlažete se i peterostruko većim troškovima upisa, a osim toga i riziku da netko iskoristi vašu nepažnju i ponovno raspolaže tom istom nekretninom.

Naime, novi kupac koji bi kupio stan ne znajući za vaša prava, mogao bi se braniti od vaših zahtjeva, neovisno o tome što ste vi prvi zaključili ugovor, a jer se pouzdao u stanje u zemljišnim knjigama.

8. PLAĆANJE AGENCIJSKE NAKNADE KOJU NISTE BILI DUŽNI PLATITI

Našli ste u oglasniku stan za koji ste zainteresirani? Proviziju je dužan platiti onaj tko je angažirao agenciju kao posrednika. Ako to niste učinili, već se samo dogovarate s agencijom koja ga prodaje u ime prodavatelja, budite pažljivi i dobro provjerite što potpisujete.

Mnogi su žale da su im pred razgledavanje stana predočeni neki papiri na potpis s tvrdnjom da bi bilo riječ o evidencijskom listu za pregled stana. Kasnije se ispostavi da je u tom “evidencijskom listu” sitnim slovima bilo navedeno da Kupac potpisom preuzimanja obveza plaćanja provizije u slučaju kupnje stana, često u značajnom iznosu (od 1-3% od ukupne kupoprodajne cijene). Dakle – prije potpisa bilo kojeg papira, pročitajte sve pa i sitna slova.

Obveza plaćanja posredničke naknade proizlazi isključivo za nalogodavca (osobu koja je, na temelju ugovora o posredovanju, angažirala agenciju da za njega posreduje). Kupac ne smije biti primoran na agencijsku uslugu i proviziju ukoliko ju nije odabrao niti angažirao i s njom potpisao ugovor o posredovanju, već se samo javio na oglas koji je agencija objavila po nalogu prodavatelja. 

Svaka manipulacija ili prisila na sklapanje ugovora o posredovanju u prometu nekretnina predstavlja eklatantno kršenje odredbi Zakona jer je suština ugovora i njegova osnovna karakteristika da je to sporazum, konsenzus, očitovanje volje ugovornih strana, a ne prisila.

9. PREUZIMANJE PRAZNOG STANA

Prodavatelji često nevoljko pristaju ispuniti svoju obvezu da predaju stan slobodan od stvari. Nerijetko kupce na razne načine uvjeravaju da njihov stari namještaj mogu dobro iskoristiti, pa i prodati, da je kuhinja “kao nova”, da sve to daju za male novce ili pod cijenu itd.

Kad dogovarate preuzimanje nekretnine, dobro razmislite želite li zaista taj namještaj ili ne. Ako se naknadno odlučite na preuređenje, samo ćete snositi trošak izbacivanja tuđeg namještaja.

Preuzmite samo ono što ste dogovorili – ili praznu nekretninu ili nekretninu sa stvarima koje ste izričito dogovorili (i o tom promislili).

Nemojte pristajati da se to naknadno riješi jer bi vrlo lako moglo završiti tako da to sami morate riješiti i još riskirate da vas netko optuži da ste mu oštetili stvari.

10. PROMJENA BRAVA

Čim preuzmete nekretninu, promijenite sve brave.

Ako imate dodatne sporedne prostorije, npr. šupe ili garaže, i tu promijenite brave.

Čak i ako i vjerujete prodavatelju, ne znate tko sve može imati ključeve (bivši dečki, cure, čistačica itd.).

Pružene informacije namijenjene su pomoći prosječnom čitatelju da bolje razumije temu koja se obrađuje člankom. Informacije u članku ne predstavljaju pravni savjet te ne mogu biti tumačene kao pravni savjet. Za pravni savjet obratite se odvjetniku.

Koje usluge pružaju odvjetnici koje se bave nekretninama?

Kupoprodaja nekretnine nije ni lak ni jednostavan posao pa se preporuča i kupcima i prodavateljima da se obrate osobama ovlaštenima za pružanje pravne pomoći. Brojni sudski postupci ukazuju na to da pri kupoprodaji nekretnina nikad dovoljno opreza. Razumljivo je da kupci i prodavatelji žele proći što jeftinije, ali ulijetati u sumnjive i neprovjerene dogovore često ispadne najskuplje rješenje.

Odvjetnik vam može pružiti pravnu podršku tijekom postupka prodaje odnosno kupnje te zaštiti vaša prava i interese.

Oko ovih i svih drugih pitanja koja vas muče, slobodno nam se obratite.