10 ODGOVORA NA PITANJA O POREZU NA PROMET NEKRETNINA

Podsjetnik na porez na promet nekretnina – tko ga plaća, a tko ne plaća, koliko iznosi, je li moguća obročna otplata. Na ta i druga pitanja odgovori u nastavku:

1. TKO JE OBVEZNIK PLAĆANJA POREZA NA PROMET NEKRETNINA?

Ako ste stekli nekretninu bilo da ste je kupili, naslijedili ili je odlukom suda utvrđeno da ste vlasnik nekretnine ili na bilo koji drugi način, a  kad se na takvo stjecanje ne plaća porez na dodanu vrijednost – PDV,  obveznik ste poreza na promet nekretnina.

2. TKO JE OSLOBOĐEN PLAĆANJA POREZA?

Najčešći slučaj oslobođenja od poreza je kad je nekretnina „u sustavu PDV-a“. Iako se to pravilo pogrešno izjednačuje s kupnjom „novogradnje“, važno je imati na umu da i novogradnja može biti oporezovana na dva načina: porezom na promet nekretnina ili porezom na dodanu vrijednost (PDV). Upravo zato je kod stjecanja novogradnje bitno utvrditi je li nekretnina u sustavu PDV-a ili nije.

Porez na promet nekretnina pri nasljeđivanju, darovanju i drugom stjecanju nekretnina bez naknade ne plaćaju bračni drug, potomci i preci te posvojenici i posvojitelji u odnosu na umrlog ili darovatelja.

Porez na promet nekretnina ne plaćaju potomci i preci (pradjed – djed – otac – sin – unuk – praunuk).

Zakon su propisana oslobođenja i za neka druga stjecanja, npr. kod razvrgnuća suvlasništva ili diobe zajedničkog vlasništva stječu posebne dijelove te pretvorbe društvenog vlasništva.

3. KOLIKA JE STOPA POREZA?

Porez na promet nekretnina plaća se po stopi od 3 posto.

Ipak, ako se nekretnina stječe na temelju ugovora o doživotnom uzdržavanju, stjecatelj nekretnine obvezan je platiti porez na promet, s time da se porez umanjuje za posto za svaku godinu uzdržavanja, počevši od dana sklapanja ugovora o doživotnom uzdržavanju.

4. TREBA LI PRIJAVITI NASTANAK POREZNE OBVEZE?

U pravilu ne. Nakon ovjere Ugovora o stjecanju nekretnine javni bilježnik automatski informaciju šalje u Poreznu upravu koja nakon toga obračunava iznos poreza. Dakle, samo pričekajte da Vam stigne Rješenje.

Ipak, ako je zaključen ugovor o prijenosu vlasništva nekretnine, a tu ispravu nije ovjerio kod javnog bilježnika, tada je stjecatelj dužan sam nadležnoj ispostavi Porezne uprave prema mjestu gdje se nekretnina nalazi prijaviti promet nekretnina, u roku od 30 dana.

5. POREZNA OSNOVICA

Porezna osnovica je tržišna vrijednost nekretnine u trenutku nastanka porezne obveze.

Porezna uprava utvrđuje osnovicu poreza na promet nekretnina kao tržišnu vrijednost nekretnine, u pravilu, iz isprave o stjecanju ako je ukupan iznos naknade koju daje ili isplaćuje stjecatelj približno jednak cijenama koje se postižu ili se mogu postići na tržištu. Ukupnim iznosom naknade smatra se sve ono što stjecatelj ili druga osoba za stjecatelja da ili plati za stjecanje nekretnine, kao što je isplata u novcu, ustupljene druge nekretnine, stvari ili prava, preuzeti dugovi bivšeg vlasnika i drugo.

Ipak, porezna uprava je ovlaštena procjenom utvrditi tržišnu vrijednost nekretnine ako je ukupan iznos naknade manji od cijena koje se postižu ili se mogu postići na tržištu u trenutku nastanka porezne obveze.

6. MOŽE LI SE ULOŽITI ŽALBA NA POREZNO RJEŠENJE?

Da. Ako je obveznik nezadovoljan Rješenjem Porezne uprave kojim je razrezan porez (primjerice jer je razrezan u očito nerealnom iznosu) moguće je podnijeti žalbu u roku od 30 dana od primitka rješenja. U slučaju odbijanja žalbe moguće je pokrenuti i upravni spor, koji ne odgađa izvršenje, ali se u slučaju uspjeha poništava rješenje Porezne uprave.

7. MOŽE LI SE TRAŽITI OBROČNA OTPLATA?

Benjamin Franklin je rekao: „U ovom svijetu su samo smrt i porezi neizbježni“.

Zaboravili ste na obvezu plaćanja poreza? Mislili ste da u Vašem slučaju ne postoji ta obveza ili ste se financijski rastegnuli preko svojih mogućnosti, a niste očekivali tako ažurno djelovanje porezne uprave?

Podnesite zahtjev za obročnom otplatom, ali budite spremni da ćete platiti kamate.

8. IMAM LI PRAVO NA OSLOBOĐENJE OD PLAĆANJA AKO STJEČEM PRVU NEKRETNINU?

Nemate. Ta mogućnost je ukinuta još 2017. godine.

9. ŠTO DA RADIM AKO MI JE RAZREZAN POREZ, A NA KRAJU IPAK NISAM STEKAO NEKRETNINU?

Porezna obveza poreza na promet nekretnina nastaje u trenutku sklapanja ugovora odnosno drugog pravnog posla kojim se stječe nekretnina pa ćete biti u obvezi platiti porez čak i ako se niste uspjeli upisati kao vlasnik ili ste iz drugih razloga ugovor o kupoprodaji naknadno sporazumno raskinuli. 

Ipak, zakonom je predviđan i postupak obnove postupka (čl. 29. ZPPN-a). Do toga dolazi u sljedećim slučajevima:

1. sporazumni raskid ugovora o prijenosu vlasništva na nekretnini prije nego se obavi prijenos u zemljišnim knjigama na novog vlasnika,
2. odluka suda kojom se raskida ili poništava ugovor.

Ministarstvo financija, Porezna uprava ne donosi rješenje o obnovi postupka zbog raskida ugovora po službenoj dužnosti, već porezni obveznik mora podnijeti prijedlog za obnovu postupka u zakonom propisanom roku.

10. PLAĆA LI PRODAVATELJ POREZ KAD PRODAJE NEKRETNINU?

Prodavatelj nekretnine u određenim je slučajevima ipak dužan platiti porez, iako ne na promet nekretnina, već porez na dohodak od imovine.

Jedna je situacija kad vlasnik nekretninu koju ni on ni njegova obitelji nisu koristili za stanovanje prodaje za višu cijenu od one po kojoj je stekao, a pri tome još nije prošlo dvije godine od dana nabave nekretnine.

Druga je situacija kad stjecatelj nekretnine unutar razdoblja od pet godina proda ili na drugi način otuđi više od tri istovrsne nekretnine odnosno obveza nastaje nakon otuđenja četvrte nekretnine iste vrste.

___________________________________________________________________________________________________________

Pružene informacije namijenjene su pomoći prosječnom čitatelju da bolje razumije temu koja se obrađuje člankom. Informacije u članku ne predstavljaju pravni savjet te ne mogu biti tumačene kao pravni savjet. Za pravni savjet obratite se odvjetniku.

Oko ovih i svih drugih pravnih pitanja koja Vas muče oko nekretnina, slobodno nam se obratite.