PRIJE POTPISA UGOVORA O KUPOPRODAJI NEKRETNINE JOŠ JEDNOM PROVJERITE OVIH 8 STVARI

Odabrali ste stan, dogovorili kupoprodajnu cijenu i uvjete i sad se samo čeka potpis zadnje verzije ugovora?

Prije nego potpišete kupoprodajni ugovor odnosno predugovor, dajte si vremena da ga jednom pročitate i provjerite sljedeće.

1. Je li u ugovor uneseno što ste dogovorili?

Obratite pozornost na sadržaj ugovora i provjerite jesu li odredbe u skladu s detaljima koje ste dogovorili. Ako vam nije jasna neka odredba ugovora, inzistirajte na takvoj odredbi koju možete shvatiti i koja predstavlja vašu pravu volju. Vodite računa da ugovori obvezuju i zato ugovor treba biti pisani trag o dogovoru i rezultatima pregovora u svim svojim bitnim sastojcima.

2. Je li se zemljišnoknjižno stanje izmijenilo?

Nekretninu kupujte samo od vlasnika nekretnine koji je upisan u zemljišne knjige. Ne povodite se obećanjima da će „sve riješiti“. Osim toga, prije potpisa ugovora, provjerite još jednom jesu li “papiri čisti” odnosno je li stanje u zemljišnim knjigama u međuvremenu izmijenjeno kao i postoji li naznaka u međuvremenu podnesenih zabilježbi, tereta odnosno neriješenih plombi.

3. Kako je opisan predmet kupoprodaje?

Provjerite odgovara li opis nekretnine onom što ste u naravi odlučili kupiti i je li nekretnina opisana sukladno Zakonu o zemljišnim knjigama i stanju u zemljišnim knjigama.

4. Jesu li jasni uvjeti plaćanja?

Kupoprodajna cijena je najbitniji sastojak ugovora o kupoprodaji. Pročitajte ugovor još jednom i provjerite shvaćate li zaista koja je (ukupna) cijena i kako će biti plaćena (iz osobnih sredstava ili kreditom), pod kojim uvjetima i u kojim rokovima te uračunava li se kapara u cijenu ili će biti vraćena. Ako vam to nije jasno ili u ugovoru postoje nedorečenosti, inzistirajte na izmijeni tih odredbi.

5. Jesu li vremenski rokovi za plaćanje realni?

Neovisno o tome plaćate li cijenu iz vlastitih izvora ili iz kredita, provjerite jesu li rokovi plaćanja realni. Radije budite umjereno pesimistični i prilikom ugovaranja rokova nemojte zaboraviti da se mogu pojaviti određene komplikacije – primjerice s bankom oko kredita i/ili prebacivanja sredstava. Čak i ako vam banka kaže da će sve biti realizirano za 30 dana, ugovorite dodatnih 15 dana za svaki slučaj.

6. Je li se prodavatelj obvezao “očistiti” nekretninu prije isplate cijene?

Ako ste odlučili kupiti nekretninu na kojoj zemljišnoknjižno stanje nije „čisto“, prije potpisa ugovora još jednom pročitajte ugovor i provjerite jesu li jasne obveze prodavatelja oko brisanja tereta i plombi i koje su vaše mogućnosti ako prodavatelj ne ispuni svoje obveze.  

7. Je li jasno tko plaća porez i koji se porezi plaćaju?

Provjerite je li u kupoprodajnu cijenu uključen porez i je li ugovoreno tko ga plaća. Računajte na to da će te, uz cijenu, dodatno platiti porez na promet nekretnina, osim ako je drugačije ugovoreno.

Dodatno, ako je riječ o novogradnji za koju vam prodavatelj kaže da se ne plaća porez na promet nekretnina, provjerite je li to zaista tako i je li se na to ugovorno obvezao.

8. Možete li odustati od ugovora i može li prodavatelj odustati od ugovora?

Kapara je najčešće novčani iznos koju kupac daje prodavatelju kao znak da je ugovor sklopljen i kao sigurnost da će se ugovor ispuniti.

Opće je zakonsko pravilo da strana koja je dala kaparu ne može odustati od ugovora ostavljajući kaparu drugoj strani, niti to može učiniti druga strana vraćanjem dvostruke kapare. Ipak,  dopušteno je uz kaparu ugovoriti pravo da se kapara smatra odustatninom i da svaka strana može odustati od ugovora gubitkom kapare, odnosno vraćanjem dvostruke kapare.

U zadnje vrijeme prodavatelji inzistiraju da se kapara ugovori kao odustatnina kako bi se zaštitili od tržišnih promjena u vremenu između zaključenja ugovora i njegova ispunjenja, npr. porast cijena, bolji kupci i sl.

Brojni su primjeri gdje su ljudi dogovorili kupnju stanova u izgradnji, dogovorili cijenu i uvjete plaćanja pa nakon godinu dana samo primili obavijest o odustanku od ugovora (uz vraćanje dvostruke kapare). Dvostruka kapara mala je utjeha onima koji nisu očekivali takav ishod pa su već prodali svoje nekretninu, a za ranije dogovorenu cijenu na tržištu više ne mogu pronaći odgovarajući stan.

Stoga prije potpisa ugovora provjerite još jednom jeste li ugovorili kaparu kao odustatninu.

Pružene informacije namijenjene su pomoći prosječnom čitatelju da bolje razumije temu koja se obrađuje člankom. Informacije u članku ne predstavljaju pravni savjet te ne mogu biti tumačene kao pravni savjet. Za pravni savjet obratite se odvjetniku.

Koje usluge pružaju odvjetnici koje se bave nekretninama?

Kupoprodaja nekretnine nije ni lak ni jednostavan posao pa se preporuča i kupcima i prodavateljima da se obrate osobama ovlaštenima za pružanje pravne pomoći. Brojni sudski postupci ukazuju na to da pri kupoprodaji nekretnina nikad dovoljno opreza. Razumljivo je da kupci žele proći što jeftinije, ali ulijetati u sumnjive i neprovjerene dogovore često ispadne najskuplje rješenje.

Odvjetnik vam može pružiti pravnu podršku tijekom postupka prodaje odnosno kupnje te zaštititi vaša prava i interese.

Oko ovih i svih drugih pitanja koja vas muče, slobodno nam se obratite.