1. Je li u ugovor uneseno što ste dogovorili?

Obratite pozornost na sadržaj ugovora i provjerite jesu li odredbe u skladu s detaljima koje ste dogovorili. Ako vam nije jasna neka odredba ugovora, inzistirajte na takvoj odredbi koju možete shvatiti i koja predstavlja vašu pravu volju. Vodite računa da ugovori obvezuju i zato ugovor treba biti pisani trag o dogovoru i rezultatima pregovora u svim svojim bitnim sastojcima.

2. Je li se zemljišnoknjižno stanje izmijenilo?

Nekretninu kupujte samo od vlasnika nekretnine koji je upisan u zemljišne knjige. Ne povodite se obećanjima da će „sve riješiti“. Osim toga, prije potpisa ugovora, provjerite još jednom jesu li “papiri čisti” odnosno je li stanje u zemljišnim knjigama u međuvremenu izmijenjeno kao i postoji li naznaka u međuvremenu podnesenih zabilježbi, tereta odnosno neriješenih plombi.

3. Kako je opisan predmet kupoprodaje?

Provjerite odgovara li opis nekretnine onom što ste u naravi odlučili kupiti i je li nekretnina opisana sukladno Zakonu o zemljišnim knjigama i stanju u zemljišnim knjigama.

4. Jesu li jasni uvjeti plaćanja?

Kupoprodajna cijena je najbitniji sastojak ugovora o kupoprodaji. Pročitajte ugovor još jednom i provjerite shvaćate li zaista koja je (ukupna) cijena i kako će biti plaćena (iz osobnih sredstava ili kreditom), pod kojim uvjetima i u kojim rokovima te uračunava li se kapara u cijenu ili će biti vraćena. Ako vam to nije jasno ili u ugovoru postoje nedorečenosti, inzistirajte na izmijeni tih odredbi.

5. Jesu li vremenski rokovi za plaćanje realni?

Neovisno o tome plaćate li cijenu iz vlastitih izvora ili iz kredita, provjerite jesu li rokovi plaćanja realni. Radije budite umjereno pesimistični i prilikom ugovaranja rokova nemojte zaboraviti da se mogu pojaviti određene komplikacije – primjerice s bankom oko kredita i/ili prebacivanja sredstava. Čak i ako vam banka kaže da će sve biti realizirano za 30 dana, ugovorite dodatnih 15 dana za svaki slučaj.

6. Je li se prodavatelj obvezao “očistiti” nekretninu prije isplate cijene?

Ako ste odlučili kupiti nekretninu na kojoj zemljišnoknjižno stanje nije „čisto“, prije potpisa ugovora još jednom pročitajte ugovor i provjerite jesu li jasne obveze prodavatelja oko brisanja tereta i plombi i koje su vaše mogućnosti ako prodavatelj ne ispuni svoje obveze.  

7. Je li jasno tko plaća porez i koji se porezi plaćaju?

Provjerite je li u kupoprodajnu cijenu uključen porez i je li ugovoreno tko ga plaća. Računajte na to da će te, uz cijenu, dodatno platiti porez na promet nekretnina, osim ako je drugačije ugovoreno.

Dodatno, ako je riječ o novogradnji za koju vam prodavatelj kaže da se ne plaća porez na promet nekretnina, provjerite je li to zaista tako i je li se na to ugovorno obvezao.

8. Možete li odustati od ugovora i može li prodavatelj odustati od ugovora?

Kapara je najčešće novčani iznos koju kupac daje prodavatelju kao znak da je ugovor sklopljen i kao sigurnost da će se ugovor ispuniti.

Opće je zakonsko pravilo da strana koja je dala kaparu ne može odustati od ugovora ostavljajući kaparu drugoj strani, niti to može učiniti druga strana vraćanjem dvostruke kapare. Ipak,  dopušteno je uz kaparu ugovoriti pravo da se kapara smatra odustatninom i da svaka strana može odustati od ugovora gubitkom kapare, odnosno vraćanjem dvostruke kapare.

U zadnje vrijeme prodavatelji inzistiraju da se kapara ugovori kao odustatnina kako bi se zaštitili od tržišnih promjena u vremenu između zaključenja ugovora i njegova ispunjenja, npr. porast cijena, bolji kupci i sl.

Brojni su primjeri gdje su ljudi dogovorili kupnju stanova u izgradnji, dogovorili cijenu i uvjete plaćanja pa nakon godinu dana samo primili obavijest o odustanku od ugovora (uz vraćanje dvostruke kapare). Dvostruka kapara mala je utjeha onima koji nisu očekivali takav ishod pa su već prodali svoje nekretninu, a za ranije dogovorenu cijenu na tržištu više ne mogu pronaći odgovarajući stan.

Stoga prije potpisa ugovora provjerite još jednom jeste li ugovorili kaparu kao odustatninu.

---

Pružene informacije namijenjene su pomoći prosječnom čitatelju da bolje razumije temu koja se obrađuje člankom. Informacije u članku ne predstavljaju pravni savjet te ne mogu biti tumačene kao pravni savjet. Za pravni savjet obratite se odvjetniku.

Koje usluge pružaju odvjetnici koje se bave nekretninama?

Kupoprodaja nekretnine nije ni lak ni jednostavan posao pa se preporuča i kupcima i prodavateljima da se obrate osobama ovlaštenima za pružanje pravne pomoći. Brojni sudski postupci ukazuju na to da pri kupoprodaji nekretnina nikad dovoljno opreza. Razumljivo je da kupci žele proći što jeftinije, ali ulijetati u sumnjive i neprovjerene dogovore često ispadne najskuplje rješenje.

Odvjetnik vam može pružiti pravnu podršku tijekom postupka prodaje odnosno kupnje te zaštititi vaša prava i interese.

Oko ovih i svih drugih pitanja koja vas muče, slobodno nam se obratite.



Podsjetnik na porez na promet nekretnina – tko ga plaća, a tko ne plaća, koliko iznosi, je li moguća obročna otplata. Na ta i druga pitanja odgovori u nastavku:

1. TKO JE OBVEZNIK PLAĆANJA POREZA NA PROMET NEKRETNINA?

Ako ste stekli nekretninu bilo da ste je kupili, naslijedili ili je odlukom suda utvrđeno da ste vlasnik nekretnine ili na bilo koji drugi način, a  kad se na takvo stjecanje ne plaća porez na dodanu vrijednost – PDV,  obveznik ste poreza na promet nekretnina.

2. TKO JE OSLOBOĐEN PLAĆANJA POREZA?

Najčešći slučaj oslobođenja od poreza je kad je nekretnina „u sustavu PDV-a“. Iako se to pravilo pogrešno izjednačuje s kupnjom „novogradnje“, važno je imati na umu da i novogradnja može biti oporezovana na dva načina: porezom na promet nekretnina ili porezom na dodanu vrijednost (PDV). Upravo zato je kod stjecanja novogradnje bitno utvrditi je li nekretnina u sustavu PDV-a ili nije.

Porez na promet nekretnina pri nasljeđivanju, darovanju i drugom stjecanju nekretnina bez naknade ne plaćaju bračni drug, potomci i preci te posvojenici i posvojitelji u odnosu na umrlog ili darovatelja.

Zakon su propisana oslobođenja i za neka druga stjecanja, npr. kod razvrgnuća suvlasništva ili diobe zajedničkog vlasništva stječu posebne dijelove te pretvorbe društvenog vlasništva.

3. KOLIKA JE STOPA POREZA?

Porez na promet nekretnina plaća se po stopi od 3 posto.

Ipak, ako se nekretnina stječe na temelju ugovora o doživotnom uzdržavanju, stjecatelj nekretnine obvezan je platiti porez na promet, s time da se porez umanjuje za posto za svaku godinu uzdržavanja, počevši od dana sklapanja ugovora o doživotnom uzdržavanju.

4. TREBA LI PRIJAVITI NASTANAK POREZNE OBVEZE?

U pravilu ne. Nakon ovjere Ugovora o stjecanju nekretnine javni bilježnik automatski informaciju šalje u Poreznu upravu koja nakon toga obračunava iznos poreza. Dakle, samo pričekajte da Vam stigne Rješenje.

Ipak, ako je zaključen ugovor o prijenosu vlasništva nekretnine, a tu ispravu nije ovjerio kod javnog bilježnika, tada je stjecatelj dužan sam nadležnoj ispostavi Porezne uprave prema mjestu gdje se nekretnina nalazi prijaviti promet nekretnina, u roku od 30 dana.

5. POREZNA OSNOVICA

Porezna osnovica je tržišna vrijednost nekretnine u trenutku nastanka porezne obveze.

Porezna uprava utvrđuje osnovicu poreza na promet nekretnina kao tržišnu vrijednost nekretnine, u pravilu, iz isprave o stjecanju ako je ukupan iznos naknade koju daje ili isplaćuje stjecatelj približno jednak cijenama koje se postižu ili se mogu postići na tržištu. Ukupnim iznosom naknade smatra se sve ono što stjecatelj ili druga osoba za stjecatelja da ili plati za stjecanje nekretnine, kao što je isplata u novcu, ustupljene druge nekretnine, stvari ili prava, preuzeti dugovi bivšeg vlasnika i drugo.

Ipak, porezna uprava je ovlaštena procjenom utvrditi tržišnu vrijednost nekretnine ako je ukupan iznos naknade manji od cijena koje se postižu ili se mogu postići na tržištu u trenutku nastanka porezne obveze.

6. MOŽE LI SE ULOŽITI ŽALBA NA POREZNO RJEŠENJE?

Da. Ako je obveznik nezadovoljan Rješenjem Porezne uprave kojim je razrezan porez (primjerice jer je razrezan u očito nerealnom iznosu) moguće je podnijeti žalbu u roku od 30 dana od primitka rješenja. U slučaju odbijanja žalbe moguće je pokrenuti i upravni spor, koji ne odgađa izvršenje, ali se u slučaju uspjeha poništava rješenje Porezne uprave.

7. MOŽE LI SE TRAŽITI OBROČNA OTPLATA?

Zaboravili ste na obvezu plaćanja poreza? Mislili ste da u Vašem slučaju ne postoji ta obveza ili ste se financijski rastegnuli preko svojih mogućnosti, a niste očekivali tako ažurno djelovanje porezne uprave?

Podnesite zahtjev za obročnom otplatom, ali budite spremni da ćete platiti kamate.

8. IMAM LI PRAVO NA OSLOBOĐENJE OD PLAĆANJA AKO STJEČEM PRVU NEKRETNINU?

Nemate. Ta mogućnost je ukinuta još 2017. godine.

9. ŠTO DA RADIM AKO MI JE RAZREZAN POREZ, A NA KRAJU IPAK NISAM STEKAO NEKRETNINU?

Porezna obveza poreza na promet nekretnina nastaje u trenutku sklapanja ugovora odnosno drugog pravnog posla kojim se stječe nekretnina pa ćete biti u obvezi platiti porez čak i ako se niste uspjeli upisati kao vlasnik ili ste iz drugih razloga ugovor o kupoprodaji naknadno sporazumno raskinuli. 

Ipak, zakonom je predviđan i postupak obnove postupka (čl. 29. ZPPN-a). Do toga dolazi u sljedećim slučajevima:

1. sporazumni raskid ugovora o prijenosu vlasništva na nekretnini prije nego se obavi prijenos u zemljišnim knjigama na novog vlasnika,
2. odluka suda kojom se raskida ili poništava ugovor.

Ministarstvo financija, Porezna uprava ne donosi rješenje o obnovi postupka zbog raskida ugovora po službenoj dužnosti, već porezni obveznik mora podnijeti prijedlog za obnovu postupka u zakonom propisanom roku.

10. PLAĆA LI PRODAVATELJ POREZ KAD PRODAJE NEKRETNINU?

Jedna je situacija kad vlasnik nekretninu koju ni on ni njegova obitelji nisu koristili za stanovanje prodaje za višu cijenu od one po kojoj je stekao, a pri tome još nije prošlo dvije godine od dana nabave nekretnine.

Druga je situacija kad stjecatelj nekretnine unutar razdoblja od pet godina proda ili na drugi način otuđi više od tri istovrsne nekretnine odnosno obveza nastaje nakon otuđenja četvrte nekretnine iste vrste.

___________________________________________________________________________________________________________

Pružene informacije namijenjene su pomoći prosječnom čitatelju da bolje razumije temu koja se obrađuje člankom. Informacije u članku ne predstavljaju pravni savjet te ne mogu biti tumačene kao pravni savjet. Za pravni savjet obratite se odvjetniku.

Oko ovih i svih drugih pravnih pitanja koja Vas muče oko nekretnina, slobodno nam se obratite.